住宅ローン返済中の住宅は売却できる？方針を間違えないポイントを解説！

住宅ローン返済中の物件は売却できるのか？

結論から申し上げると、住宅ローンを返済している途中のマイホームでも売却は可能となっています。ただし、住宅ローンの残債によって取るべき方針が大きく変わってきます。

基本的には、住宅ローンを完済してから売却することが求められます。したがって、売却して手元に入る金額が、返済のための原資となります。もし住宅ローンを完済しなければ、物件に登記されている抵当権を抹消してもらえないためです。抵当権を抹消することは不動産売買契約書内で売主の義務であると解されているため、そのまま売却できるわけではないことを把握しておきましょう。住宅ローンの残債があるなか、どのように売却するのかを以下に詳しく解説しています。

住宅ローンの残高を確認する

まずは、住宅ローンの残高も確認しましょう。残り何年の支払い期間が想定されているのかが確認するポイントです。あくまで住宅ローンは、購入当時の状況を踏まえて、無理のない返済が想定されています。金利も上昇しているケースが少なくありません。「支払えど支払えど金利」になっていることもあります。もし金利が高すぎる場合などは、売却をしなかったとしても、借り換えも検討しましょう。

住宅ローンの残高は、毎年年末ごろから金融機関から手紙等で通知が来ているはずです。ペーパーレスに伴い書類を発行していない金融機関もあります。そういった場合には、住宅ローンを利用している銀行に問い合わせて、残高を確認しておきましょう。

不動産を売却した際の想定評価額を確認する

不動産の想定評価額を確認しましょう。これは、固定資産税等の公的な評価額のことではなく、「今、売るとなったらいくらで売れるのか」を想定した評価額のことです。両者の性質は似ているようで、似ていません。

実際に売り出す価格は地域の不動産価格相場に影響されるため、そのときどきで確認する必要があります。この時点では売却することを検討していない場合もあるかもしれませんが、金額を把握することで次の方針が変わる場合もあります。もし思ったより高い金額で売れそうな場合や、今後持ち続けると損になってしまう場合など、ポジティブな面もネガティブな面も総合的に把握した上で判断するようにしましょう。

想定の評価額は地域の不動産価格のデータをもとに算出するため、不動産会社等の専門機関でなければ難しいでしょう。事情は伏せた上でも、売却の査定を依頼することは可能です。もしすぐに売却を検討しない場合でも、査定はしておいた方がいいといえるでしょう。

また、不動産会社には住宅ローンが残っていることや、残債がいくらぐらいであるかも伝えると良いでしょう。残債に応じて適切な売却方法や時期を提案することがあります。周南市のあいおい不動産では、残債をできるだけカバーする形での売却方法を提案しています。

また、売却時の諸経費を見込んでおくよう、検討する際には注意が必要です。「売却した金額＝手元に入る金額」ではなく、売却した金額から「売却にかかった経費」を差し引く必要があるのです。物件の種類や売却手法によっても大きく変わりますが、売却金額の5~10%を見込んでおく必要があるといえるでしょう。この経費の金額はケースバイケースです。

「住宅ローン残高」と「想定評価額」を比べる

不動産会社に想定の売却金額を算出してもらったら、その金額に沿った形で対応方針を検討しましょう。売却想定金額と住宅ローンの借入残高を比較して、どちらの方が高額なのかによって取れる対策は大きく異なります。　

オーバーローンの場合

　厳密には定義と少し異なりますが、「手元に入る金額より、借入の金額が多い」場合は、オーバーローンと呼ばれる状態です。仮に物件を売却した場合でも、借入を打ち消すことができない状態です。不動産を売却してローンが残ったら、別途追加で支払いを求められることになります。ローンの残りだけを割賦払い形式にできる場合もありますが、一般的には一括払いでの対応を求められます。

アンダーローンの場合

「手元に入る金額より、借入の金額の方が少ない」場合は、アンダーローンに該当します。アンダーローンのときは物件の売却で住宅ローンの解消が見込めるため、比較的スムーズな売却が望めるでしょう。よく「期間をかけてもよければ、高く売れる」ということをいって実際には売れるとは思っていなくても、高値査定をする不動産会社もあります。そういった査定には注意するようにしましょう。アンダーローンのように見せかけて売却活動へ誘導し、購入者の買付申込書をもとに値下げを迫るような手法が横行したこともあります。アンダーローンと聞くと安心してしまいがちですが、売却できてこその意味があることも把握しておきましょう。

まとめ

ここまで、住宅ローンが残っている場合のマイホームの売却について解説しました。住宅ローンの残高と売却想定評価額を比べて売却する場合の方針を立てるようにしましょう。あいおい不動産では、お客様のご事情や要望に合わせた売却のプランを提案しています。

株式会社あいおい不動産は不動産の売却・買取に特化した不動産会社です。

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