相続で揉めたくない！親の土地を兄弟で相続する手法とは？

不動産を分割する手法は4つ

中古住宅や土地など、不動産を相続で分割する手法はおおきく分けて4つあります。それぞれの手法でメリット・デメリットが大きく異なります。それぞれの特徴を把握して、ご家族の意向に沿った方法で分割するようにしましょう。

• 現物を分割する
• 現金で分割する
• 共有で分割する
• 代償で分割する

①現物を分割する

一つ目の手法は、不動産の現物をそのまま分割してしまう手法です。例えば土地の場合は、広い面積をいくつかに分筆して、それぞれを相続人が取得します。同じ土地でも兄弟同士ではお互いに「隣地の所有者」になるイメージです。分割というとブロック塀などで境界線の明示が必要なように感じられるかもしれませんが、実際は境界ピンを設置することでたります。分筆にあたっては登記申請が必要となり、また土地の正確な図面も必要となります。分筆業務を得意とする土地家屋調査士に依頼して、面積等の間違いがないように測量・分筆をしてもらうようにしましょう。

現物分割のメリット

それぞれの持分を各々が活用できるようになるため、分割後の揉め事は少なくなる可能性が高いと言えます。トラブルがあってもあくまで「隣地の所有者」であり、所有者の権利を一方的に制限できない関係性になります。兄弟の中でも相続後の活用方法がそれぞれで異なる場合には、現物分割も一つの選択肢として挙げられるでしょう。どなたかは自宅用地として活用し、どなたかは売却するなど、各々が自由な裁量を持つことができます。

現物分割のデメリット

現物を分割する場合には、基本的に土地のみが対象となります。建物を分割して所有権を主張するのは合理性に欠き、その後の修繕も含めてトラブルになる可能性がかなり高くなります。また、分割をすると一筆の土地の大きさが小さくなるため活用の幅が狭くなることはデメリットです。そもそも小さい土地であれば、分割することで価値が小さくなってしまう可能性もあるでしょう。

現金化して分割する

相続した不動産を売却し、そのお金を分割する手法です。現金で分割するため、最もイメージが把握しやすい分割手法だと言えます。不動産の売却手法には仲介と買取がありますが、その内容についてはここでは割愛します。もし詳細を知りたい場合は、以下の記事を確認すると良いでしょう。

・いまさら聞けない仲介と買取の違いとは？不動産の売却手法を解説

現金分割のメリット

現金分割のメリットは、他の手法に比べて柔軟性が格段に上がることが挙げられます。金額の配分で分割が完了するため、金額の調整で配分が決められます。公平性の高い手法で分割を完了させたい場合は、現金化をすることがおすすめです。不動産の価格が予想されている場合や、物件の維持管理費をかけたくない場合も、優先的に売却を検討するべきであるといえます。できるだけ早いタイミングで売却し、分割をできるようにしましょう。

現金分割のデメリット

現金分割のデメリットは、売却が完了するまで分割が開始できないことが挙げられます。また、すでに相続が開始している場合には、一度だれかの名義に変更してからでなければ売却することができません。「いつになったら売れるのかわからない」という状況では、分割の見通しも経たない可能性があります。

共有で分割する

中古住宅や土地を共有で取得する方法もあります。これは、現物分割とは異なって物件をまるごと一緒に共有するようなイメージです。土地も物件も、それぞれが全体を使うことができます。人数に合わせて「◯分の1」ずつ持分を共有するようなケースがこの手法です。登記簿にも持分の共有を記載することができます。

共有分割のメリット

共有分割のメリットは、共有の配分以外には決めることが少ないため、手続きが早いことが挙げられます。相続人同士で配分を決めたら司法書士に依頼をするのみで、現物分割のように図面の作成や標識の設置等が必要ではありません。揉めるような部分について話し合う必要もないため、良くも悪くも「波風を立てずに」手続きを進めることができます。

共有分割のデメリット

共有で取得した場合、売却が難しくなる可能性があります。共有の不動産は、原則として持分をもつ方全員の合意がなければ売却することができません。中古住宅や空き家を共有した場合には、それの解体や修繕も都度話し合わなければならなくなるため、管理が煩雑化する可能性が高いと言えます。共有はすぐにできる代わりに、その後の制約がかなり大きい手法です。もし、共有したまま兄弟がなくなり、そのお子さんの代に引き継がれると、話し合いに参加できる人がどんどん増えていきます。こういった観点からも、あまりおすすめできる手法であるとは言えないでしょう。

代償での分割

最後に、代償での分割が挙げられます。これは「不動産はAさんが全て相続するが、その代わりに相続人であるBさんにAさんからお金を代わりに払う」ようなものです。現物分割や共有はその後のハードルがかなり高くなります。かといって現金化もしたくない、という場合にとられる手法です。物件の所有者を集中させた上で、現金で精算するため、兄弟で納得できれば合理的な手法であるといえるでしょう。

代償分割のメリット

代償分割のメリットはその柔軟性にあります。代償で払う金額も決められるほか、相続した人がその後物件を売却しても住んでも、どちらでも自由な裁量を持つことができます。兄弟間での公平性も保てることから、物件の売却を急ぎたくない事情がある場合には代償分割を検討すると良いでしょう。

代償分割のデメリット

代償分割は、代償する際に多額の現金が必要となる場合がほとんどです。そのため、物件を相続したい方の手元に余裕のある現金がなければ対応が難しいといえるでしょう。また、金額を決める際に揉める可能性もゼロではないため、いずれにせよ慎重な対応が必要となります。公平性は高いものの、現金の必要性など誰しもが取れる手法ではありません。

まとめ

ここまで分割の4手法について説明しました。それぞれ一長一短があるため、兄弟同士で協議の上どの方法にするのかを決める必要があります。もし物件の将来的な必要性が低く、かといって揉めたくない…という場合には、現金分割がおすすめです。現金での精算は誰の目から見ても公平で、合理性が高いといえるためです。

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