【周南市版】建築基準法の接道義務を果たさないと「再建築不可物件」？詳細をまとめた。
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不動産会社に相談したら「道路に問題があるから売却が難しい」と言われたことがある
物件の道路によって価値が大きく変わると言われて不安に思っている
不動産の接道義務についてざっくり調べたが、細かくて理解しづらい
建築基準法に基づく接道義務の問題は、不動産会社のスタッフでもつまづくテーマです
一方で、一度理解してしまえば、その後はイメージしやすいトピックでもあります。
ご自身の所有する物件は接道義務を満たしているのか、判断するためにも正確な知識を身につけておきましょう。
絶対必要な条件「建築基準法上の道路に2m以上接する」
建築基準法では、敷地が建築基準法上の道路に2m以上接していることを建築するための最低条件として求めています。どんなに広い土地であったとしても、侵入する場所の広さが2m以上ない場合は、建築用地として活用することが難しいのです。また「建築基準法上の道路」に接していることが必要であるため、2mの幅があったとしても、必ず大丈夫というわけではありません。「建築基準法上の道路」の詳細はのちほど説明しますが、2m以上の幅が必要になります。一つ目の基準として、2m以上接している必要があることを覚えておきましょう。
「再建築不可物件」の価値は、地域の価格相場より低くなる
もし2m以上の接面長さが確保できていない場合、その物件は新たに建築物を構築することができない「再建築不可物件」となります。すでに敷地内に建っている物件を解体する必要はありませんが、解体をした場合に再建築ができない、ということです。都内の希少エリアなど、それでも場所としての付加価値が高い場合は現状ある建物を生かす形で取引をすれば一定の金額を見込むことができますが、一般的には相場より大幅に評価が低くなってしまいます。
なぜ接道義務があるのか
接道義務が定められた背景には、火災時や事故が起きた際に緊急車両が侵入できる幅を確保しようとしていることが挙げられます。日本の住宅街は木造建築物が多く、住宅も密接して建築される場合がほとんどです。もし火災が起きた際に敷地内に消防車などの緊急車両が侵入できない場合、更なる被害を防ぐことが難しくなります。接道義務を規定する背景には、地域の住民の安全性を確保する必要性があるのです。
土地の目の前が水路・準用河川になっている場合
土地と前面道路との間に水路または準用河川があって、蓋やグレーチング等で暗渠(あんきょ)になっておらず、かつ通用の橋等もない場合は、原則的には接道義務を果たしていないことになります。水路・または準用河川の上に橋をかけて通れるようにすれば接道義務を果たすことができますが、この手続き・工事は常に許可が出るわけではありません。市区町村役場や、地域自治体に問い合わせをして確認する必要があります。
周南市での対応方針
水路・準用河川それぞれで対応方針が異なってきます。水路・準用河川の違いは明確にあるわけではないため、その都度確認する必要があります。ちなみに、周南市ではそれぞれで管理主体が異なるため、注意が必要です。水路は地域管理で、準用河川は周南市が管理を行っています。いずれの場合も、橋を工作するための許可と、その橋を作るために水路・準用河川の上の空間を占用するための許可が必要となります。以下のリンクでそれぞれ、具体的な必要書類・費用を確認しておくようにしましょう。
「43条但し書き」で救済措置
再建築不可物件を活用するための手段として、「43条但し書き」と呼ばれる許可申請があります。接道義務を果たしていない物件でも建築できる許可を別個に取得できる可能性があるのです。しかし、物件の周辺に広い敷地を有することなど、厳格な基準が定められている上に、ひとつ一つの物件を個別に審査します。許可の申請をしたとしても、必ずしも許可が出るわけではないことも覚えておきましょう。
建築基準法で定められた「道路」とは
「建築基準法上の道路」への接道であることが必要と述べました。建築基準法で定められた道路には、第42条第1項第1号〜第5項道路と、第42条第2項道路の6種類があります。よく、「私道は建築基準法上の道路になるのか」という問い合わせを受けますが、私道のなかでも、建築基準法上の道路に当てはまっている場合があります。私道は所有者が私人になるため、通行・掘削・通水等の許可が別途必要となる場合や、一部を共有して保有する必要がある場合もありますが、それらの条件と、建築基準法上の道路として当てはまるかは別問題であることを覚えておくと良いでしょう。
いわゆる「みなし道路」2項道路は注意が必要！？
上記6種類のうち、第42条第2項道路については成立の過程が特殊であるため、注意が必要です。第42条第1項第1号〜第5項道路は、原則的に幅員が4m以上あるとされています。これは、緊急車両が通行することを可能にし、安全な街づくりを促進するためにそういった条件になったのです。しかし、建築基準法が施行され「4m以上の道路が必ず必要」という条件が絶対になってしまうと、日本国内の多くの道路・物件が不適格になってしまう問題がありました。現在でも、幅員が2mに満たない道路は数多く国内に存在します。
こういった状況を鑑みて、建築基準法が施行される前から存在する幅員4m未満の道路であっても、特定行政庁が指定したものについては「建築基準法にあてはまる」ことにしたのです。これらは第42条第2項で規定され、道路と「みなし」ていることから、「みなし道路」「2項道路」と呼ばれることがあります。
幅員が4m以上に満たない場合は、敷地内で「セットバック」をする必要があります。道路の幅や対岸の状況によって変わりますが、ざっくりと理解するには以下のように考えると良いでしょう。将来的には前面道路が4m確保されるように、敷地から道路幅を捻出しているようなイメージです。道路自体を拡張するのではなく、接道している所有者が道路幅を捻出しあうことで、将来的には幅員4mの道路を確保しようとしているのです。
周南市での道路種類の調べ方
各自治体で道路の種類を調べるマップが公開されています。周南市での道路種類を調べる場合には、以下のサイトが参考になります。
※注意 ページ内にも注意書きがありますが、概要を把握するための地図です。より正確で詳細な情報を知りたい場合は、周南市役所建築指導課・道路課に問い合わせる必要があります。周南市内の道路がどの種類に当てはまるのか、おおよその内容を確認することができます。
再建築不可の場合には、隣地がカギになることも
再建築不可となってしまった場合に取れる手段はかなり限られています。一般的な手法としては、隣地の所有者に購入を促すか、逆に隣地の所有者から土地を買受ける方法があります。隣の土地が接道の義務を果たしているのであれば、土地を一体で利用することで接道義務をクリアすることになります。「隣の土地は高値でも買う」のが一般的なセオリーですが、接道義務を果たしていない土地を高値で買ってもらうのは隣地の方が意欲的でない限り難しいともいえるでしょう。逆に、隣地の土地所有者が売り渡しを許諾したとしても、市場相場より高い金額で購入する覚悟が必要だといえるでしょう。これについては、日頃からの関係性にも大きく依存するため、一括りには判断が難しいのです。
まとめ
ここまで、接道義務の課題についてまとめました。不動産を所有するほぼ全ての方にとって影響のある接道義務の問題。再建築ができない場合には、早めはやめの対策をすることが必要でしょう。物件によって対策の取り方がまるで変わってくるため、一般的な定石と個別の条件を組み合わせ対処する必要があります。道路の調べ方にもコツが必要であるため、不動産会社に相談することをお勧めします。
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