田舎の土地が売れないのはなぜか？売却のコツと放置するリスク

田舎の土地が売れない4つの理由

田舎の土地は売却が大変難しいといわれています。なぜなら、そもそも土地を購入すること自体、一生に一度の大イベントとなってしまう場合がほとんどです。将来的に周辺部が発展することや、お子さんの学校のアクセスを気にしながら購入する方が大多数を占めるなか、周辺の利便性に乏しい田舎の土地は魅力が比較的小さくなってしまいます。広い土地が多いことや、見晴らしや自然との近さは田舎の土地の魅力ではありますが、一方核家族化に伴ってコンパクトさや利便性、手入れのしやすさといった観点が重視される土地選びが主流となっています。このような状況でも特に難しい理由は以下の4つです。

①アクセスが不便だから

田舎の土地はどこに行くにもアクセスが不便である場合が多いです。日々の買い物をする商業施設や、コンビニエンスストア、薬局・郵便局や銀行など、日常的に利用する機会の多い場所へのアクセスが不便だと、長期に渡って住む場所として選ぶことはためらう方が多いでしょう。また、車での移動が必須となってしまうと、ガソリンスタンドまで頻繁に行かなくてはならない手間や、ガソリンの費用が余分にかかってしまうことも大きなデメリットです。バスや電車といった公共交通機関へのアクセスも限られていることが多く、万が一運転ができない際の移動手段がなくなってしまうことも、購入者にとっては大きなリスクとなります。

②整備されていないから

田舎の土地にありがちな特徴として、道路の整備が不十分でないことが挙げられます。一般的なアスファルトの舗装があることはもちろんですが、それらがきちんと補修されているかも大きなポイントとなります。車での移動が前提となる以上、タイヤが痛むような道路の通行は避けたいものです。お子さんの通学の観点から考えても、きちんと舗装されていて歩行者と車の通行の列が分けてあることが望ましいです。通学途中の交通事故を防ぐためにも、きちんと舗装・維持されている道路があることは価値が高いのです。

③住宅を建築できない場合があるから

市街地に近い郊外の土地であれば当てはまらないケースもありますが、田舎の土地だと新規の住宅を建築できない場合もあります。現在住宅が建築されている場合であっても、取り壊し後の再建築となると改めて許可を得ることが必要になります。田舎に住宅があることは、消防・医療・警察などの行政サービスの視点から見ると莫大なコストがかかっています。税金の支出を抑えるため、過疎地域での新規住宅の建築に条件が課せられていることも少なくありません。購入者も建築に関する知識をインターネットで簡単に手に入れられるため、田舎の土地には注意をもって検討しています。

④住宅地向きではないから

新規に住宅を新築するために土地の購入を検討する方にとっては、土地の特性が重要になります。例えば、購入後に地盤が弱いことが発覚して地盤強化の莫大な追加費用が発生することもあります。田舎の土地で、特に周辺に水田が多い場所は、他の土地に比べて地盤が緩い可能性があります。住宅そのものも、建築基準法の厳格化によって年々重くなってきています。住宅を支えるだけの強さが土地に求められているのです。住宅地に不向きである土地は、造成の費用もかかりやすいことから、売却が難しい傾向にあるといえるでしょう。

田舎の土地をスムーズに売却するコツ5選

ここまで、田舎の土地が売れない理由についてまとめました。こういった難しさをクリアして、スムーズに売却するためのコツももちろんあります。次の5つのコツに注意してみるとよいでしょう。

①近隣の家に購入を打診する

すでに実施している場合もあるかもしれませんが、近隣の住人への購入の打診が効果的である場合があります。家の近くに新しい土地を購入したいと思っている方は、案外少なくないものです。駐車場や資材置き場として近くに広い土地が欲しい場合や、遠方の家族を近くに住まわせるための住宅用地として購入希望をもっている場合があります。もし自身で周囲を回ることが難しい場合は、依頼している不動産会社に相談をして、声をかけてもらうようにしましょう。お願いする際には、周囲の方の様子や関係性をきちんと伝えておくことが大事です。

②農地の場合は注意が必要

農地の場合は特に注意が必要です。農地は、前提として所有者が変わっても農地以外で活用することが難しい場合があるためです。農地の種類や売却の難易度については以下の記事でまとめているため、もし該当する場合は参考にしてください。

【調べ方を解説】周南市で所有している農地は売却できる？転用の許可について調べた

③古家は解体し、土地として売却する　

新規物件の建築が難しくない場合は、古家を付けたまま売ったとしても、売却が長期化する可能性があります。いわゆる古民家といわれる物件であっても、築年数に応じて必要な維持管理費は高額になっていきます。解体を購入者に負担してもらう場合にも、先に解体をした上で、売却価格に上乗せしておくような工夫が必要です。売却に先立って解体をすることは先に費用を捻出する必要があるため心理的に抵抗感をもつ売主の方が大多数です。しかし他の売り出し物件がやっていないからこそ、先に解体をしておくことで注目を集められる可能性があります。

④売り出し価格を見直す

他の調整を行った場合や、調整を行うことが難しい場合は、売り出し価格の見直しを検討するようにしましょう。不動産の売却は地域の相場を視野に入れて価格を検討する必要があります。田舎の場合は、過去の成約実績を踏まえて価格を設定したとしても、売却まで時間がかかる可能性があります。購入したいと考える人が減少しているため、数年の間であっても地域の価格相場が下落している可能性があります。早く手放す必要がある場合には、相場よりも価格を落として売却することも検討しなければならないでしょう。　

⑤買取も積極的に活用する

広い土地の場合は、不動産会社による買取も積極的に検討しましょう。広い土地を分割して不特定多数の方に販売する行為は、宅地建物取引業に抵触する可能性があります。土地を新規の住宅地として生まれ変わらせ、適切な広さに調節できることが不動産業者の強みでもあります。不動産会社の買取の場合は、契約から引き渡しまでの期間が短いことや、引き渡しのトラブルが起きにくいことも大きなメリットです。最終的に買取にするかは別として、買取での査定を不動産会社に依頼しておくことで、金額を把握することができます。

田舎の土地を放置する3つのリスク

田舎の土地は対応の緊急性が低いと感じられる方も少なくありません。しかし、実際のところは放置するだけでもリスクが潜んでいます。対応には時間も手間もかかる…という場合でも、以下の点は意識しておくと良いでしょう。

①住んでいなくても必ずかかる固定資産税

不動産は空き家の状態で、放置しておくだけでも費用がかかります。その代表的な例が固定資産税です。固定資産税は不動産の評価額によって大きく変わりますが、毎年の積み重ねで思っていたより費用がかかる…と感じられる方も少なくないと思います。固定資産税の軽減措置は主にマイホームや、新規の物件取得者に向けた施策が行われています。空き家の状態で放置してしまうと、「空き家対策特別措置法」に則って行政から対応を求められる場合もあります。もし「特定空き家」の問題について知らない方は、以下の記事を参考にすると良いでしょう。

②資産価値が目減りするリスク

田舎の不動産価格は年々下落していく傾向にあります。特に過疎地域の物件は人口減少に伴って利用者が減少していくため、下落の傾向が顕著です。資産を放っておいてそのままの価値が保たれるならまだしも、目減りしてしまうのはもったいないと感じられる方も多いかと思います。不動産として資産を置いておきたいのであれば、少なくとも都市部の人口増加地域の物件に持ち変える方がよいといえるでしょう。売却価格が減少した結果、売却後に経費を差し引くとマイナスになってしまう事例もあります。せっかくの資産を有効に活用することも不動産売却において重要な観点です。

③管理を怠ると近隣とのトラブルにも

不要な物件であっても、管理の責任は所有者にあります。例えば、物件の破損などが原因で周囲の方に怪我をさせてしまったりした場合には、持ち主の責任が問われるのです。所有者がきちんと管理をしていれば、未然に事故を防げたと考えられてしまうためです。空き家を管理するサービスの提供が増えている背景には、このようなトラブルの増加があるのです。管理を依頼することももちろん視野にいれつつ、周囲への迷惑を予防するという点においても考えておかなければならないリスクだといえるでしょう。

まとめ　いらない田舎の土地は対処できるうちに売却しよう

ここまで、田舎の土地が売れない理由や、売却するためのポイントなどをまとめました。将来的に利用する可能性がないのであれば、早めに売却に向けて動くことでいろいろなリスクを防ぐことができます。田舎の土地は売却できるうちに売却してしまうことがおすすめです。すぐに売却するかは別として、早めに不動産会社へ相談することがよからぬトラブルを避けるための第一歩になる可能性があります。

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