【周南市版】【売れない土地】どうする？対処法を徹底解説！

そもそも売却までにかかる期間と流れは

　一般に、中古住宅や空き家、土地にかかわらず不動産の売却には3ヶ月〜半年程度かかると言われています。とても魅力のある物件だとしても、売り出しまでの調査期間や売り出し後の認知度を高めるまでにある程度の時間がかかるためです。また、不動産の購入は一般的な商材ほど頻繁に行われているわけではありません。じっくり待つ姿勢も必要ですが、それ以上に長期化してしまっている場合は、「売れ残り」になることを防ぐため、対処していく必要があります。念のため、一般的な売却の流れを把握していない方は、以下の記事も目を通しておくと良いでしょう。

・不動産売却までの流れを解説！

土地が売れない理由・５選

不動産には地域の流通市場があって、相場があります。ここから考えられることは、地域の相場・市場に当てはまる物件は売却が可能であるということです。万が一物件に大きな欠点や注意点があったとしても、相応の対処をすれば少なからず需要を見込むことができるということでもあります。売りに出しているがなかなか売れない、そのような場合の理由を5つに厳選してまとめました。当てはまるものがないか、ご自身でチェックする際にお役立てください。

①土地の需要がないエリアに物件がある

　先ほども述べたように、不動産には地域の流通市場・価格相場というものが必ずあります。坪単価が低いと言われている地域や、周辺の住人の数が減っている場合でも変わりがありません。人気のないエリアや商業施設へのアクセスが悪いエリアであっても、常に一長一短があります。しかし逆に言えば、どんな土地であっても、地域の条件からは逃れられないということでもあります。需要の見込める地域に売り出している・または売り出しを検討している物件がある場合は、スムーズな売却が見込めない場合があります。購入者にとって不動産の購入は一生に一度のイベントであることがほとんどです。そのような状況に加えて、地域の物件流通の総量自体が少ないとなれば、売却はそれ相応に難しいものと考えるしかないでしょう。

②空き家を解体する前の状態で売りに出している

　土地の売却手段として、空き家をつけたまま売り出しをする方法があります。売り出し前に解体をしてしまうと、解体費用を手元の資金から出さなければならないため多くの方は敬遠しがちです。「契約後解体更地渡し」等の条件をつけて売りに出すことで購入客を募っている物件がインターネットで散見されますが、売り出しから売却完了まで時間がかかっていることが把握できるでしょう。結論から伝えると、空き家・古家がある状態で売却をしてしまうと、土地の広さが購入検討者に伝わらず、また建物の裏側の状況が確認できないため敬遠されがちな物件となってしまうことが多いです。実際、売却に時間がかかっている物件を解体した後に再度インターネットに掲載するとすぐに問い合わせがあった事例もあります。周囲の物件が解体せずに売りに出している状況だからこそ、購入者の気持ちに寄り添った情報の提示をすることがおすすめです。

③土地の形や接道状況が悪い

　土地の形は四角であればあるほど、価値が高いと言われています。また、目の前の道路を「接道」といいますが、この道路の状況も土地の価値や印象を大きく左右する要因です。例えば三角の土地をイメージした場合、建築する建物を四角にしてしまうと、余る土地スペースが出てきてしまいます。室内の間取りを三角形にしてしまうのは使い勝手が悪いため、三角形の建物は周囲を見渡しても少ないでしょう。目の前の道路が狭い場合や、角度が急で出入りがしづらい場合も敬遠されがちな物件となります。なぜなら山口県内ではほとんどの場合、敷地内の駐車場が不可欠で、車の出入りを想定する必要があるためです。こういった総合的な状況から周囲の物件に比べて不利な場合は、売り出しに工夫が必要です。

④境界状況が不明瞭になっている

　土地においては、周囲の土地との境界が明瞭になっている物件ほど、価値が高いです。もし購入した後に隣地の住人や近所の方と境界線の位置でトラブルになったり、すでに揉め事があるような印象をもたれてしまいます。物件の購入においては、第一印象がとても大事です。物件の書類を一度確認して、地積測量図や境界確認書類で境界が判明しているか確認しておきましょう。また、物件の周囲を目視で確認して、境界を示す杭や鉄製のピンが入っていないかを確認することで、境界状況を確認することもできます。行政が公図を最新のものに更新する調査を行っている場合は、鉄製のピンの中でも、マークの入ったものが配置されている場合もあります。

⑤売り出し価格が高い

　もちろん上記①〜④との兼ね合いになりますが、価格が相場より高い場合は売却まで時間がかかったり、売れないケースがあります。価格の調整にあたって不動産会社との相談をしている方がほとんどだと思いますが、「とりあえず高く出しておいて、後で値下げをする」手法はあまりおすすめではありません。東京や大阪といった都市部ならまだしも、山口県内での土地の売却とあれば、購入検討者の母数が少ないのです。したがって「この物件高いな」という印象をもたれること自体、売却におけるリスクになり得るのです。もし地域相場よりも高い金額であるという認識があるようであれば、早めに対策することが必要となるでしょう。

土地が売れない場合の5個の対処法

　「売れない、でも売れなければ困る！」というあなたに以下5つの対処法を提案します。もし売却のスケジュールに急ぎがある場合や、できるだけ早く売りたいと思う方は、参考になさってみてください。

①境界確定をする

　境界が確定していない場合は、境界確定を実施することを検討しましょう。インターネットの普及により、不動産情報や購入に関しての注意点について誰もが学べるようになりました。特に、法的なトラブルの可能性がある物件の購入は誰しもが避けたいものです。そういった情報を開示して流通することが倫理的にも必要であることから、物件を紹介する不動産会社もリスクについて購入顧客についてきちんと説明します。魅力がある物件だったとしても、「万が一隣地の方とトラブルになる可能性のある物件です」と一言言われると、購入を躊躇ってしまうものです。もちろん売却よりも先に費用がかかってしまいますが、必要な経費として考えて、スムーズな売却を実現できるようにしましょう。

②古家を解体してから売る

　もし「解体更地渡し」の状態で売りに出している場合は、先に解体をしてみましょう。物件は最初の印象が一番大事です。それは、人に出会った際に最初の印象が後の関係にまで影響してしまう状況と同じです。長い付き合いとなる住宅の土地に対して、最初の印象が悪いようでは購入をためらう方が出てくるでしょう。物件本来の持つ広さ・魅力を十分にアピールするためにも、必要な手段と割り切って先に解体を行う必要があります。

③近所の方に購入を打診する

　物件の売り出しを周辺の方にも伝えていますか？もし伝えていない場合は、近所の方にも購入を打診してみましょう。依頼している不動産会社によっては、周辺地域の住民に購入を打診している可能性もありますが、物件の売却はデリケートな情報であるため「よかれと思って」伝えていない場合もあります。近所の方に物件情報を伝えることはメリットが満載です。周囲の方の中には、「子ども夫婦を身近に住まわせたい」と思っている方や、逆に「遠方に住む親に近くに住んで欲しい」と思っている方がおられるかもしれません。土地であれば、自家用車の駐車場を探している方もいるかもしれません。近所での物件購入希望は、思っているよりも多いものです。

④値下げをする

　地域の価格相場よりも高く売り出ししている場合は、金額を値下げすることも検討しましょう。売却の希望金額をもつことも大事ですが、売却までの期間を伸ばしすぎないことも同じくらい重要です。もしもう少し早く値下げしてれば、ここまで値下げしなくても済んだのに…と方を落とされる売主の方も少なくありません。こういった観点からも、適切な値段設定は売却期間とセットで検討する必要があるのです。もし売り出し開始から相当の期間が経ってしまっている場合は、早めはやめに対策を検討する必要があります。

⑤買取を検討する

　仲介の売却を中心に進めてきた方には、不動産会社への買取の相談をおすすめします。特に、住宅地にしては広すぎる物件や、あまり一般の方に購入希望のない雑種地等は不動産会社の専門的な知見が必要になります。大きな土地を分割して、不特定多数の方に売却する行為は、宅地建物取引業者でなければ、法律に違反する場合もあります。おおきなトラブルを引き起こしてしまわないためにも、不動産会社への買取を打診して、金額を把握しておくことをおすすめします。

まとめ

ここまで、売却中の土地が売れない理由と、それに対する対処法を解説してきました。不動産の売却には時間がかかるものとはいえ、一定期間を超えると「売れ残り」リスクだけが高くなっていきます。満足のいく売却を達成するためにも、きちんとした知識を身につけましょう！

当社は不動産の売却・買取に特化した不動産会社です。

最終的に当社へ依頼するかどうかは別として、気になる点があればお気軽にお問い合わせください。

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