【調べ方を解説】周南市で所有している農地は売却できる?転用の許可について調べた

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今は農業をしているが、将来的には農業をやめて現金化を検討したい

活用しないまま眠っている田畑がそのまま残っている

農地を相続する予定があるがその後どうしたらいいかわからない

など、農地にまつわる悩みは近年増えつつあります。

通常の農地利用についてはまだしも、農地の売却は一般的な住宅に比べて複雑な制度の理解が必要だからです。

将来の農地の活用にあたって知識をつけておきたい方に向けて、情報を整理しました。

農地の売却が難しい前提理由

農地の売却が、一般的な土地取引に比べて難しいことはご存知の方も多いと思います。農地の取引には地域の農業委員会へ届出が必要な場合が一般的で、農地をお持ちの方であれば、造成して宅地にできるのか疑問に思った方も多いでしょう。ここでは、よく質問される内容の前提として、農地を取り巻く状況を整理しました。

【前提①】農地を農地意外の用途で使えるとは限らない

農地をお持ちの方にとっては大きな障壁となる場合もあるかもしれませんが、一般に農地は農地以外の方法に「転用」するにあたって届出や許可を得ることが必要とされています。街の中心部の農地であれば比較的ハードルも低く、個人でも届出は可能となる場合がありますが、郊外のエリアにある農地となるとさまざまな法律が絡んできます。したがって、農地を売却しようとしても農地としてしか売却できなかったり、勝手に農地以外の用途に転用してしまうと罰則が適用される可能性があります。

【前提②】「登記簿の状況」よりも「現在どのように使われているか」が優先

よく「登記簿の状況は宅地になっているから、大丈夫でしょう?」と聞かれることもありますが、実際の取引にあたっては登記簿の状況ではなく現在どのように使われているのか、が優先されます。つまり、登記簿上は他の地目になっていたとしても、現況が農地として活用されているのであれば然る手続きをとる必要があります。現況は主に市によって現地調査が行われています。心配な場合は、農業委員会に問い合わせをして確認をしておきましょう。

農地転用にまつわる2つの制度・法律

農地を他の用途の土地へ変更させることを「転用」といいます。転用にあたって、2つの法律・制度を気にする必要があります。「農地を転用する」ことそのものを体系化・制度化し、農地の種類を定義づけした農地法による農地転用制度と、「農地としての振興すべき地域を指定し、農業の健全な発展を促す」ことを目的とした「農地振興地域制度」の2つがあります。それぞれ、概説をまとめています。

①農地転用制度(農地法)

 農地転用制度は農地をむやみに転用させることを防ぐ制度です。農地法という法律が根拠になっており、不動産売買においても一定の制限をかける役割を持っています。不動産の取引の国家資格である宅地建物取引士試験にも農地法に関する知識は出題されます。そのほか、農地法は農地の種類分けを定義する役割もあります。種類によって農地転用のしやすさが大きく変わってくるため、この観点でも農地の売却に大きな影響を及ぼします。

②農業振興地域制度

 農業振興地域制度とは、ざっくりと言い換えると「農業を振興すべき地域を指定し、農地を守るためのもの」として定められています。日本の農地面積と食料自給率の低下は各種メディアで取り上げられていますが、そういった国内の農業事情に対応するべく日本の農地を保護するために設立された制度だとも言えます。農業振興地域制度では、「農用地(青地)」、「農業振興白地地域(白地)」等の区別があります。よく「青地」「白地」という言葉を農地の取り扱いで聞くことがあるかと思いますが、それは農業振興地域制度によるものです。

農地の種類は5種類!どれに当てはまるかで大きな違い

 前述した農地転用制度と、農業振興地域制度を総合すると、農地の種類は概ね5種類に分けることができます。これに加えて、都市計画法による面積に応じた開発許可の制限を追加するともっと複雑にもなりますが、農地の取り扱いという意味ではざっくり5種類に区別されていると把握するとよいでしょう。これらの基準は「立地基準」と呼ばれ、他の条件に関係なく原則 転用のハードルが高いものとなっています。それぞれのカテゴリの概要と、農地転用の一般的な傾向をまとめました。ただし、地域の行政によって条例が敷かれている場合もあるため、具体的な取引にあたってはお近くの市区町村役場に確認することが必要です。

①農用地区域内農地

・市町村が定める農業振興地域整備計画において、農用地区域とされた農地を指します。

・通称「青地」とも言われることがあります。

・他のカテゴリに比べて最も制限が厳しく原則転用の許可が出ない地域です。

・転用においては、実質的に不可能と考える方が適切なほど 手続きの道のりは長くハードルが高いカテゴリです。

②甲種農地

・市街化調整区域内にある土地で、農業地として保護したいほどの条件をもっている農地です。

・こちらも、原則的には転用ができません。

・集団的にトラクター等で農業を営むことが可能な農地であることか、土地改良事業などの公的な資金投入のあった農業地整備である「農業公共投資」の後8年以内の農地であることが適用の要件です。

③第1種農地

・10ha以上の大きな規模の農地

・「農業公共投資」の対象となっている農地

・農業を営むにあたって良好で生産性の高い農地が指定されます。

・こちらのカテゴリも、転用は原則的に不許可となっています。

④第2種農地

・小規模で高い生産性は望めず、市街地として発展する可能性のある場所に所在する農地

・鉄道の駅などとの距離が近いなど、発展する可能性がある農地を指します。

・他の農地(第3種農地)で代用ができない場合は、原則として転用許可を得られる可能性があります。

⑤第3種農地

・都市整備区域の内側にあり、すでに施設整備が進み、発展しているとみられる地域にある農地

・原則的には農地転用の許可を得ることができます。

【調べ方①】周南市の場合はどうなるのか?

 山口県周南市はHPで、農業振興地域制度の全体見直しを始めています。全体見直しの時期は、令和3年度から令和5年3月末までを見通しており、その間に農地の現況確認等の調査を行う予定だとしています。振興地域からの除外はいわゆる「農振除外」とも言われますが、そちらについても要件がまとめられているため気になる方は要チェックです。

【調べ方②】Webページで確認できる場合もある

 農林水産省が農地の情報を集約したポータルサイトを公開しています。所有者の情報や意向については個人情報保護の観点から伏せられていますが、それぞれの農地がどのような区分に当てはまるのか、その概要を把握できるようになっています。衛星写真を使って場所が特定できるため、ある程度確度の高い情報にアクセスできそうです。試しにアクセスした画面を以下に載せておきます。

周南市大字久米地域の画像

※特定の情報を公開する意図はないため、地番や広さ等は伏せています。

まとめ

ここまで、所有している農地の区分の調べ方までを網羅した農地に関する情報をまとめました。一般の住宅用地とは異なり、最新の情報に合わせた取引が必要となるため日頃から注意を払っておくようにしましょう。売却の観点から考えると、不動産会社に早い段階で相談して、買取も積極的に活用する考え方が必要です。農地の造成はプロによる指揮監督がなければかなり難易度が高い工事の一つです。思わぬ事故を防ぐためにも、余裕のある対応を検討していただければと思います。

 

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