【周南市版】一戸建てが売れない！売れ残り物件の共通点と対処法を徹底解説

中古の一戸建てが売れ残るケースは年々増えている

　インターネットの普及によって、一戸建ての売却に関する情報は誰にでもアクセスできるようになりました。売却をするときの流れや注意点は簡単に探せば出てきますし、専門家への相談もしやすい環境です。しかしその一方、売却をスムーズに完了できるオーナーと、なかなか売却に結び付けられないオーナーの二分化が起きています。

一戸建ての売却は一見、売り出し情報を出しておけば誰かが購入してくれるものにも思えますが、実際は全然違うのです。売却にあたってどういった戦略で購入検討者を集めるのか、どこをよいと思って購入へ結びつけるのか、といった「マーケティング的な発想」が必要になるのです。

とはいえ、マーケティングも奥が深く、一朝一夕で身につくものではありません。一戸建てを売却するための専門的知識を身につけている所有者ほど話がスムーズで、売却をことごとく成功に繋げています。きちんとした知識を身につけているかどうかで、売却の成功率が全く変わるといってもよいでしょう。

「中古よりも新築」信仰が根強いワケ

　　よく「海外では不動産の築年数が古ければ古いほど、物件の価値が上がる」という話を聞いたことがあるのではないでしょうか。いわゆるアンティークを好むように、古家の持つ歴史に憧れをもって、海外では中古物件の価値が下がりづらいと言われています。

しかし日本国内では、そのようなケースは都市部のマンションなどを除いて極めて稀です。これは、日本国内における天候状況が大きく影響しています。日本には四季がありますが、夏の高温多湿は木造住宅にとって極めて過酷な環境です。

湿度が高い状況で木材を保存すると腐食の原因となり、シロアリ等の害虫の発生を免れません。鉄骨造においても、高温多湿の環境は同じく過酷なものです。環境的な要因が、日本における新築への信頼感を高めているのです。

築年数が一定水準を超えると購入希望者数がガクッと減る

　　中古住宅の中でも、築年数が一定数を超えると購入希望者がガクッと減ることがあります。一戸建てはすべて「建築基準法」に基づいた書類提出・審査を経て建築ができるようになります。この建築基準が、年を追うごとに進化していっているからです。

地震やそれに伴う津波災害、豪雨に伴う土砂災害など、住宅建築を取り巻く環境は年々リスクが増えていっています。「住宅性能評価」といった耐震性能を公的に評価する仕組みもあります。建築基準法が年々新しくなるからこそ、中古物件に対する不安感が拭えないのです。

特に、昭和56年の建築基準法は改正の度合いが大きいといわれています。それ以前に建築された物件は「旧耐震基準」の物件と呼ばれ、耐震性能の低さから購入検討者が大きく減少する傾向にあります。

売れ残り一戸建てが増えてしまう明確な3つの理由

①少子高齢化で需要が減ってしまう市場の構造

　　

　　日本は深刻な少子高齢化社会へと突入しています。山口県の推計によると、2030年時点における高齢化率は35.7%という数字が示されています。これは全国平均の推計よりも約4%も高い水準です。3人に1人が高齢者という社会において、一戸建てを購入したいと思う方そのものの数が減少してしまうことは想像に難くありません。

人口が減少するということは、街の賑わいや活気が失われることにも繋がります。少子高齢化という社会的な構造の変化が、中古住宅の流通市場に大きな影響を与えることは必至だといえるでしょう。

②空き家が増えて、売却する物件の競合が増え続ける

　　少子高齢化に伴い、空き家の数も増加することが予想されています。空き家が増えるということは、中古住宅の流通市場に売りに出る物件が増加する可能性があるということを意味します。同じ地域にいくつも売り物件があるようでは、購入検討者の取り合いになることも免れません。

購入者を取り合うということは、売り出し物件の価格相場が下落することを必ず伴います。売り物件が無数にある中、買い手が選び放題、という「買い手市場」がそこまできているといえるのです。

「買い手市場」は中古住宅の購入者が売り手よりも強い状況を指します。値下げ交渉や引き渡しの条件も柔軟に対応しなければ売却ができなくなります。

③立地適正化計画(コンパクトシティ計画)の影響で人気エリアが縮小

　　人口減少に対応するべく、行政も動き出しています。各地で計画が策定されている立地適正化計画は、「コンパクトシティ計画」とも呼ばれています。

いわゆる「過疎化」に陥ってしまうと、バスや病院・警察や消防といった公共インフラの維持費が高騰してしまいます。利用者が少ないエリアに行政サービスを通わせるのは、税金の支出で賄うにはコストがかなりかかってしまうのです。そういった視点から、人口の集中するエリアを策定し、そこ以外の場所で大きなアパートや集合住宅を新築させないことで、緩やかに都市機能を集約させているのです。周南市も立地適正化計画を打ち出しています。

これは、中古住宅の流通のことだけを考えると、良い点だけではないのです。なぜなら、不動産価格は地域の人口密度によって変わります。人口が少なく、過疎地域ほど中古住宅は価格を下げないと売れないのです。地域ごとの不動産需要が変わっていくことから、中古住宅の流通市場は年々厳しくなっていくでしょう。

一戸建てが売れない！売れ残り物件の共通点４選

　大きなお金が動くにもかかわらず、ほとんどの人にとって初めての取引となってしまう不動産の売却は想像するだけでも難しいものです。売り出しにむけて動いたものの、全然反応がないと悩むのはあなただけではありません。数ヶ月の反応がない状態ならまだしも、半年経っているようであれば焦りを感じてしまいます。

　ここでは、売れない物件のよくある共通項をまとめています。売りに出すときの注意点を紐解いていきましょう。

【理由①】市場の相場より価格を高く設定している

　　　不動産会社の中には、「高い価格でとりあえず売りに出してみて、反応がなかったら価格を下げる」ことを戦略として提案する担当者の方がいます。もちろんその戦略にも一理あって、不動産価格を探りながら売却する手法として有効な手法です。

しかし、価格を想定よりも高く売りに出してしまうと、売却が長期化することで「より売りづらく」なることがあります。高額のまま売りに出して「売れ残り」期間が長期化するほど、本当はそうではないにもかかわらず、よからぬ噂や購入検討者の印象の変化が生まれてしまうからです。

山口県内での住宅の売却では特に、売却が長期化しないよう、早めに決着をつけられるように戦略を立てる必要があるといえるでしょう。市場の相場より価格を高く設定している場合は、長期化を防ぐためにも見直しをするようにしましょう。

【理由②】物件をそのまま売りに出している

　　　中古住宅を売り出しする際に、ハウスクリーニングやリフォーム・解体をせずに売り出すことも可能です。売却するよりも前に支出があることに抵抗感のある所有者も少なくないことから、そのまま物件を売り出して、改築や修繕は購入検討者に任せる形での売却活動をする方がほとんどです。

しかし、ここでも落とし穴があります。物件の購入検討者は不動産会社のHP、SUUMOやat homeといった不動産ポータルサイトの写真をみて印象を判断します。この際に「そのまま」物件だと、印象が他とあまり変わらないため魅力を伝えることができないのです。

中古住宅の売却の知識をつけるほど、「できるだけ広く」「できるだけ綺麗に」魅力を伝える技術が重要であることがわかります。ハウスクリーニングやリフォームをしていない場合には、実施をして再度売り出しすることを検討するようにしましょう。

【理由③】売り出したタイミングが悪い

　　よく賃貸物件の入居者募集では、情報を公開するタイミングが重要であると言われます。転職や転勤・異動が集中する3月に入居者の数も増えやすいため、賃貸物件を紹介する業者はここでの流通を活性化するためにいろいろな広告媒体を活用します。

一方、中古住宅の購入においては、そこまで季節的な需要の変化はないといってよいでしょう。むしろタイミングというのは、住宅ローンの金利や、政府の実施する控除や補助金といった購入者の景気要因のことを指し示します。住宅ローンの金利が低ければ低いほど、購入者は負担を少なく物件にお金をかけて住宅を購入することができます。しかし、控除の幅が狭くなったり、補助金の程度が減少した場合には買い手も住宅購入を見送るケースが増えていきます。

　　このケースにおいては、対策の仕方がかなり限られてきます。金融政策の引き締めなど、個人のトレンドよりは国全体の消費トレンドに影響されてしまうためです。そして、金利は国際的な経済の流れに影響されてしまうため、複雑な予測を必要とします。一説には、経済学者でも金利の予測は難しいし、外れることがあるといいます。大きなトレンドに反した売却のしかたではなく、時流に沿った売り方を心がけるようにするとよいでしょう。

【理由④】物件の地域にそもそも需要がない

　　　地方の中古住宅は、地域にそもそも需要がないケースがあります。先ほど述べたように、日本は高齢化社会に突入しています。地域によっては新しい人口の流入がなく、物件の購入に積極的な人が少ない地域もあります。そもそも需要がない場合は、売却活動の戦略を見直すようにしましょう。

よくある広告活動の手法は、依頼した不動産会社の得意とする市の中心部や、人口密集地に向けてチラシを撒くといった活動が挙げられます。しかし、地域に需要がそもそもないのであれば、この手法はあまり効果的ではありません。

むしろ中心とすべきは、その物件がある地域で、中でも物件の近所の方に購入を検討してもらう広告活動です。近隣の方ほど、近くに新しい住宅を求めているケースがあります。遠方の家族を近くに住まわせたい場合や、今の家に不満があって住み替えを検討している場合などが当てはまります。

近所に広告活動するということは、売却の希望自体が周囲に把握されてしまうことにもつながります。中古住宅の売却を内密にしておきたい方は抵抗があるかもしれませんが、一つの有効な手段として検討するとよいでしょう。

まとめ

　ここまで、一戸建てが売れない理由と、ケースごとの対処法をまとめました。売却にあたって複雑な情報を集めるのはとても骨が折れる作業でしょう。これらの手法を試してもなお中古住宅に買い手がつかない場合は、不動産会社による買取も検討してみるべきです。

物件によっては買取も断られてしまう場合もありますが、新たな視点で売却方針を見出すことができるかもしれません。

周南市の株式会社あいおい不動産は不動産の売却・買取に特化した不動産会社です。

最終的に当社へ依頼するかどうかは別として、気になる点があればお気軽にお問い合わせください。

中古戸建・土地・空き家となってしまった住宅などさまざまな物件に対応しています。

「親の所有する実家は周南にあるのだが、自身は県外に住んでいる」というケースも、ZOOMやビデオ通話での相談も受け付けています。

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山口県周南市・下松市での不動産売却・買取は、あいおい不動産にお任せください。