不動産の売却に費用がかかる？諸費用の明細を解説しました。

住宅の売却に必要な経費

住宅の売却には、費用がかかります。

物件を売却するために不動産会社や司法書士など、多数の専門家の助けを借りる方がほとんどでしょう。

ここでは、住宅を売却する際にかかる費用を項目ごとに整理しています。

仲介手数料

正規の不動産会社に依頼して売却した場合、不動産会社への仲介手数料が発生します。

個人間の売買であれば手数料は発生しませんが、契約書の内容が不安定になってしまうため、専門の業者を入れない状態での取引は不安要素が多いです。

また、不動産会社が直接物件を購入する「買取」での売却であれば仲介手数料はかかりません。

仲介手数料の相場

仲介手数料の相場は、宅建業法によって決められています。

物件金額に応じて数式が決まっており、それらに物件の売却時の価格を当てはめて計算すると仲介手数料を把握することができます。

仲介手数料を支払う場合、消費税がかかりますので注意が必要です。

数式を当てはめて算出した仲介手数料に、消費税を上乗せして計算することを忘れないようにしましょう。

売買代金	仲介手数料金額
200万円以下の場合	売買代金の5%+消費税
200万円を超え400万円以下の場合	売買代金の4%+2万円+消費税
400万円を超えた場合	売買代金の3%+6万円+消費税

売買契約が破棄になった場合は？

不動産会社を通して売買契約を締結したのちに、万が一の事情で契約が破棄されてしまった場合も、仲介手数料がかかるケースがあります。

もちろん前提として、不動産売買契約書で謳われている住宅ローン・融資での特約を使っての解約は手数料がかかりません。

購入者のやむを得ない融資不可の事情によってまで、手数料を取得するのはあまりにも道理から外れているためです。

ただし、引き渡しの拒絶などの債務不履行による一方的な契約の解除や、手付金の解約による解除は一般的に、仲介手数料が発生する可能性が高いです。

特に、手付金の解約による仲介手数料は案件ごとの状況を精査する必要があるため、一般的な傾向として必要なのだと捉えておきましょう。

例えば、宅建協会でもこのケースによる仲介手数料の請求は事例として取り上げられています。

登記費用(登録免許税)

不動産売却をする際には登記費用が必要になる可能性があります。

必要となる登記費用は、大抵の場合　抵当権抹消登記と売主の名義変更・住所変更登記費用です。

それぞれ必要となる状況が異なります。

抵当権抹消登記

住宅ローンを利用して物件を取得した場合、住宅に抵当権がついている場合があります。

抵当権とは、「万が一の場合、持ち主とは別の人・会社が物件の売却を決めることができる権利」と言い換えてもいいでしょう。

例えば万が一にも住宅ローンの返済が滞ってしまった場合に、銀行は住宅を売却してローンの借金を返済できるように準備しているのです。

これらの抵当権は抹消して新しい持ち主に引き渡す必要があります。

誰もほかの人が勝手に処分できないようにしてから渡さないと不安になってしまうため、売買がきちんと行えないのです。

これらを取り消しにするため、法務局に登録免許税を納めて抵当権抹消登記をする必要があります。

売主の名義変更・住所変更登記

物件を相続や贈与で取得した際や、取得した後に売主が自宅を引越していた際に必要となる費用です。

そもそも、登記簿に届出されている名前と住所が、売主のそれと一致している状況でなければ、不動産の売却はできません。

生前の持ち主の名前のまま登記されていたり、以前の住所で登記されている状態では、物件の本当の所有者かどうか本人確認ができないためです。

これらの情報を正しい状態にするために必要なのが、名義変更・住所変更登記です。

司法書士報酬

上記の登記を司法書士の先生に依頼した際には、司法書士の報酬が必要になります。

ご自身でも登記を申請できるものもありますが、特に抵当権の抹消は信頼が大事になるため、専門家の立ち合いが必ず必要です。

個人で名義変更をする際も、個人では準備しきれない書類の提出を求められるケースがあります。

総合的な観点から、信頼できる司法書士に登記を一任するべきだといえるでしょう。

印紙税

不動産売買契約書類を作成する際には、印紙の貼り付けが必要となります。

不動産売買の金額、つまり物件の価格によって印紙の金額は変動します。大抵の場合、売主も買主も互いに印紙税がかかるケースがほとんどです。

貼らずとも見た目には完成してしまいますので、貼り付けを忘れがちですが、必ず貼るようにしましょう。

確定申告の際に書類を提出しますが、その際に貼り忘れが発覚するケースが多いようです。

印紙税を納めなかった場合

印紙を貼り付けずに契約書を作成した場合、過怠税といって罰金のようなものの支払いが発生します。

印紙の金額に加えて過怠税が必要となるため、最初から貼っておけば安かったと後悔することにならないようにしましょう。

住宅ローン返済手数料

住宅ローンを利用している場合には、返済を完了した上で売却する必要があります。

その返済にあたって、大体の場合が繰上げ返済に該当します。

この返済方法を使うと、銀行に収める手数料が発生する場合があります。

返済にあたっての手数料は、金融機関によっても個別に変わります。

自身の利用している銀行に事前に相談して、どのくらい必要なのか確認しておくようにするとよいでしょう。

譲渡所得税・住民税

不動産を売却すると、その売却した利益に対して税金がかかります。

税金と聞くとびっくりするかもしれませんが、基本的な考え方を抑えると理解しやすいです。

譲渡所得税の基本的な考え方

住宅を売却した際に「利益が出ているかどうか」がポイントになります。

したがって、「住宅を購入した時よりも、売却した時の方が金額が安い」場合は利益が出ていないことになります。

この場合は、原則として税金がかからないと考えてよいでしょう。

ただし、税金の計算は物件の種別や構造・築年数によっても大きく変わってきます。

「利益」に対する考え方は変わりませんが、自宅の売却に税金がかかるかどうかは最寄りの税務署に問い合わせることをお勧めしています。

また、税金の個別具体的な計算は法律で厳しく管理されており、税理士や税務署職員以外の者が行うことができないとされています。

万が一不動産会社に税金の計算や確定申告書類作成の補助を依頼しても断られてしまうのは、こういった厳密な事情があるためです。

マイホームを売却した際の特例や、住み替えによって使える特例等もあります。

自らの条件に適用できる特例を活用して、節税できることも税務署に問い合わせることのメリットです。

そのほかの費用

住宅を売却するに当たっては、引き渡しの手続きにかかる費用だけではありません。

ここでは、売却までの準備にかかる費用や、そのほか必要な費用について解説しています。

ハウスクリーニング費用

売却の準備にあたって、ハウスクリーニングを活用する売主が増えています。

住宅の売却には写真がつきものですが、できるだけ綺麗なお部屋の方が好まれるためです。

また、購入を検討するお客様が物件内覧をするときも、心象がよくなって売却がスムーズになります。

住みながらの売却を希望する場合は異なりますが、一時的に空き家にして売却する場合は、お部屋内部の劣化を防ぐためにもハウスクリーニングがおすすめです。

売却活動の後に契約の条件として、売主負担でのハウスクリーニングの実施を求められる場合もあります。

住宅を気持ちよく引き渡すためにも、また新型感染症など 清潔感への意識が高い現代だからこそかかる費用だと言えます。

リフォーム費用

リフォームの費用と、修繕の費用の二つが含まれています。

リフォームは物件の価値を高めるようなクロスの張り替えや、住宅設備などの変更・新設を意味します。

物件の購入者に向けてアピールするためには有効な手段です。

また、修繕という意味では住宅の不具合箇所を直すための費用が考えられます。

物件の不具合がある状態では、売却が長期化する可能性があります。

売却の期間を短期化するためにも、リフォームの実施は積極的に検討してもよいかもしれません。

引越し費用

売却をする際には売主の引越しが必要になります。

引越し費用とはいっても、依頼する企業や時期によって金額が大きく変わってきます。

あいおい不動産　代表の実体験ですが、３月・４月の繁忙期と、いわゆる閑散期では同じ距離でも1.5倍ほど金額の開きがありました。

特に会社の転勤や異動は同じ時期に集中してしまうため、やむを得ず高い金額でも依頼する必要がある場合があります。

そのような時でも、早めに見積もりをとることで細かな調整を引越し会社と行うことがおすすめです。

家財処分費用

物件を引き渡す時に、家財道具もそのまま引き取ってもらえるケースは極めて稀です。

特に家電類は、リサイクル関連の法律が厳格化しているため、処分するだけでも費用がかかります。

古い家具や家電はリサイクルショップなども活用しながら、できるだけ処分費用を抑えて少しずつ処分するようにしましょう。

急ぎの場合は、処分を専門にしている業者に一括で依頼することもできます。

費用はその分高いですが、確実に処分が可能となるため、気持ち的には利用した方が楽です。

解体費用

住宅の築年数が35年を超えている場合や、劣化が明らかにひどい場合は、住宅の解体も見込む必要があります。

特に、住宅の耐震基準は厳格化されているため注意が必要です。

昭和56年以前に建築された物件の場合は耐震基準が古いもので立てられている可能性が高いです。

旧耐震基準の物件は住宅ローンの審査に通らないため、そもそも売り出しても購入を検討する人の数が減ってしまいます。

そうしたことから、解体をした方が売却がスムーズになる可能性があるのです。

中古住宅は引き渡し後のトラブルも起きやすいため、特に築年数が経っている物件は注意して引き渡すようにしましょう。

測量費用

住宅の敷地の境界が定まっていない場合や、添付された測量図が古く正確性に欠ける場合は、測量を実施する必要があります。

住宅を売却した後に思ったより土地が広かったり、狭かったりするとトラブルになります。

不動産の売買契約書の標準的な約款では、売主による境界の明示が必要であるとされています。

したがって、売却の際にきちんとした境界が示せない場合には、専門の土地家屋調査士に依頼をして、測量を実施してもらう必要があるでしょう。

売買契約関連書類の発行費用

売買契約をするにあたり、住民票や印鑑証明所等の発行が必要になる場合があります。

契約書上の住所と住民票上の住所が一致しているか確認をするためです。

こうした発行費用も見込んでおきましょう。

マイナンバーカードを作成しておくと、住民票や印鑑証明書をコンビニで発行できるようになるため大変便利です。

まとめ

ここまでどんな費用がかかるのか解説しました。

よく「諸費用を安くするコツはありますか？」と聞かれることがありますが、唯一言えることは、余裕をもって準備することです。

特に専門の先生や業者と関わる際には、急を要する作業ほど費用が高くなるケースがあります。

業務のスケジュールに余裕を持たせて少しでも負担を減らせるよう、協力的な態度でやりとりすることが必要です。

余裕をもって準備をすることで、満足のいく売却活動に繋げられるようにしましょう。

当社は不動産の売却・買取に特化した不動産会社です。

最終的に当社へ依頼するかどうかは別として、気になる点があればお気軽にお問い合わせください。

中古戸建・土地・空き家となってしまった住宅などさまざまな物件に対応しています。

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