空き家買取は正解？仲介との違いや向いている物件の特徴を解説！

空き家、そのまま放っておいても問題ない？

　空き家が身近にある人にとっては、つい放置しておいても問題ないように見えてしまいます。

しかし実際は、空き家所有者は特に気をつけたい法律があります。

空き家を放置すると、空家等対策の推進に関する特別措置法(以下、「空き家特措法」と略します)によって、対応を求められてしまう場合があります。

「空き家特措法」で「特定空き家」に指定されると、以下のような状況に繋がる可能性があります。

特に、住宅撤去費用は数百万円になることが通常考えられるため、請求された場合の責任は非常に大きいものです。

自宅から遠方にある空き家だと管理が不十分となって行き届かないこともありますが、トラブルは未然に防ぎたいものです。

「特定空き家」とは、以下のような条件を満たす空き家のことであり、周囲の環境へ危険を及ぼす空き家のことを指します。

すぐに対応することが億劫な場合でも、少しでも早く相談をして対策を進めておくことが重要です。

空き家の管理には費用も手間もかかります、長期的に計画する視点も持ちたいですね。

空き家「買取」のメリット

ここでは、空き家を不動産会社に「買取」してもらう際のメリットをまとめています。

買取との相性が良いと言われる空き家について、その根拠となる理由を確認できます。

解体・取り壊しをする必要がない

物件の売却において、一般の方を買主にしようとした場合、建物を解体する費用を見込む必要がある場合があります。

解体費用は一般に数百万円かかりますから、この分の費用を売主自らが負担して、「更地」にした状態で引き渡しすることが一般的です。

　建物が残っている場合、リフォームやリノベーションを買主にしてもらって売却することももちろん可能です。

しかし一方で、高温多湿で地震の多い日本では、木造住宅の価値は25年程度でゼロになると考えられています。

耐震基準も年々厳格になっていることから、改装して住まいにする場合にも莫大な費用がかかるケースがあるのです。

解体・取り壊し後の引き渡しであれば、物件の瑕疵・欠点について後から責任を負う必要がないため、売主の心理としても負担が少なく済みます。

また、解体・取り壊しも注意をしなければ近隣の方とのトラブルになってしまう可能性があります。

解体事業者は多くの場合、早朝から作業を始めます。

解体をする際には大きな機材を搬入しなければならず、騒音も相当なものです。

また、粉塵等の処理がきちんとできていなければ、近隣の方に迷惑となってしまう場合があります。

買取においては、物件を買い取った不動産業者が解体を負担してくれる場合がほとんどであるため、こういった手間や費用をかける必要がありません。

解体・取り壊しには相当の期間がかかりますから、時間的にも短い期間で引き渡しできてしまうことが買取の強みです。

解体・取り壊し業者と不動産会社の連携がきちんとできていれば、周囲・近所の方へ迷惑がかかることもありません。

仲介で売れなくても、買い取ってもらえる

仲介の場合だと、空き家の売却は難易度が上がります。

一般的には、空き家となってからの期間が長いほど、住宅の劣化が進みやすいことや、給排水・躯体部分の劣化状況が不透明となってしまうことが理由です。

直前まで居住されていた物件であれば不具合箇所も把握できますが、空き家となってからの期間が長いと、不明確な箇所が増えていきます。

特に旧排水管等の設備は使用しないと劣化が進みやすいです。

長い間使わなかった水道管から、鉄錆を含んだ水が出てきた経験がある方も少なくないのではないでしょうか。

こういった物件であっても、不動産のプロであれば買取をすることが可能です。

専門の知識を持っているため、上記のようなトラブルにも事後的に対応することができるためです。

売主の契約不適合責任がない

　不動産を売却する際は、売主に契約不適合責任が発生します。

取引慣習として、数ヶ月の契約不適合責任が見込まれることが一般的です。

民法改正以前は「瑕疵担保責任」という言葉で表現されていましたが、改正後は表現がよりシンプルになりました。

そして、契約不適合＝買った当初の目的が達成されない、という点が明確であれば買主の権利が保護されるというものになっています。

この契約不適合責任にあたるような欠点が引き渡し後に発覚してしまった場合、空き家の修繕費用を売主が負担しなければならないケースがあります。

「契約不適合責任なし」で契約する場合もありますが、「契約不適合責任なし」にしてしまうと買主を見つけるのはより一層難しくなります。

買主も予期せぬ費用負担を避けたいためです。

この点、不動産買取は契約不適合責任を免除できるような特約を標準的に取り込んでいるケースがほとんどです。

不動産業者はプロとして物件を購入し、修繕に責任を負うことで次の所有者へ物件を繋ぐのです。

契約直前のトラブルがない

一般の方が購入した場合、その資金源はほとんどの場合住宅ローンが使われます。

もちろん住宅ローンを確実に進められる購入者が大半ですが、中には本人も予期せぬ形で住宅ローンが借りられなくなるケースもあります。

特に、住宅ローンに付随する「団体信用生命保険」の健康要件は厳しくなっています。

住宅取得の年齢も高齢化している現代においては「絶対に大丈夫」とは誰にも言えない状況になっています。

売主の観点からすると、急に契約解除となってしまう場合がある点においてデメリットといえるでしょう。

住宅ローンを使った契約においては買主の保護のため「住宅ローン融資特約」を契約書に盛り込みます。

この特約によって、住宅ローンが借りられない場合は契約解除とすることができるのです。

契約の署名捺印をして、司法書士の先生の段取りをして、引き渡しを待つときに解除の通知がきてしまう…なんてこともあります。

　この点においても、買取は不動産会社が現金で買う場合が多いため、最後まできっちりと進められる可能性が高いです。

引き渡しの時期や条件なども売主の希望にそって進めてもらえる場合がほとんどでしょう。

仲介手数料がかからない

仲介で不動産を売却すると、仲介手数料がかかります。

仲介手数料の金額は宅地建物取引業法で規定されており、物件の売買価格の数%がかかります。

不動産取引は金額が高いため、数％の手数料でもすぐに数十万、数百万単位の費用となってしまう場合があります。

仲介手数料をかけずに売却できるのも買取のメリットです。不動産会社が直接取引をするため、手数料をかけずに売却することができるのです。

近所にバレないまま売却できる

　空き家を買取依頼すると、近所の住人に気づかれないように売却することができます。

これは、不動産会社が直接買取をするため、販売時の広告活動を行う必要がないためです。

一般に、仲介での売却であれば、空き家を預かった不動産会社が周辺の世帯にもチラシ等の広告活動を行う必要があります。

一般の方から購入客を募るため、販売活動の認知度を高める必要があるのです。

また、空き家に看板を設置する不動産会社がほとんどのため、目の前を通る人には物件の状況が一目でわかってしまいます。

周囲の方に知られたくない場合は、買取での売却を優先させるようにすると良いでしょう。

空き家「買取」のデメリット

　ここまでメリットを中心に取り上げてきましたが、もちろんデメリットもあります。

注意点も踏まえた上で、自分の要望にあった売り方か、判断してみましょう。

価格が安い傾向にある

空き家を買取依頼する場合、仲介での売却に比べて価格が安くなってしまう傾向にあります。

これは、不動産会社が購入後に解体整地・その後の修繕を見込む必要があるためです。

また、買取をして再販するまでにかかる経費を見込まなくてはならないことから、赤字にならないために価格を下げて買い取る必要があるのです。

不動産会社が売主になると、「契約不適合責任」も強制的に負うことになります。

不動産会社から物件を購入した個人の人は、一般の方から仲介で物件を買い受けた場合に比べて、保護される期間が長くなっているのです。

買取は売却までの期間が短い分、価格も割安になります。

しかし、この価格差の幅も地域によってそれぞれです。

例えば、都市部のマンションなど高額の物件の買取・再販であればリスクが高いため、買取の金額は相場に比べて一層低くなる傾向にあります。

高額の物件を買取する場合、一部上場の企業や、全国でも有名な不動産会社でなければ予算をつけることが難しいのです。

大きな会社であればあるほど、経費も余分に見込んでおく必要があります。

一方 地方の不動産であれば物件の価格自体が低いため、地域の物件相場との価格差をつけることができないのです。

買取によるデメリットの大きさは、空き家のある地域によっても大きく異なると認識しておくとよいでしょう。

買い取ってもらえないこともある

　不動産会社もプロとはいえ、買取が難しい空き家も存在します。

仲介で難しかったからこそ買取と思っても、実現しないことがあることはデメリットであるといえるでしょう。

また、買取を断られた物件となると周囲の不動産会社も買取を見送る傾向にあります。

空き家「買取」でも取り扱いが難しい物件とは？

　ここでは、買取でも取り扱いが難しい物件の特徴を整理しました。

当てはまらないか確認して、対策ができるところは早めに対策しましょう。

所有者の把握している情報が少なすぎる

空き家の売却においては、所有者の持つ情報が大事になってきます。

物件がどのような管理状況であったのか、修繕がどのように行われたのかなど、履歴を辿ることで不動産会社も正確な買取金額を把握することができます。

また、いつから空き家で、空き家の期間でどのように保管されていたのか、という情報も重要です。

空き家の間に事件・事故はなかったか、周辺との関わりでトラブルはなかったかなども重要な情報です。

次の所有者にとっても気になる情報が確実でなければ、安心して流通ができないためです。

所有者の把握している情報が少なすぎる場合は、買取が難しい場合があるのです。

空き家の状態が劣化しすぎている

空き家になってからの期間が長すぎる場合、劣化の程度が強すぎることがあります。

例えば建物の躯体が朽ちてしまっている場合や、雑草が広い範囲に生い茂ってしまっている場合などが挙げられます。

空き家の状況は、悪ければ悪いほど、費用と手間がかかります。

例えば通常の戸建を解体する場合と、半壊している戸建を解体する場合とでは、注意すべき点が異なってきます。

足場がないために重機を搬入するスペースがない場合には、追加で費用がかかってしまうことがあるのです。

買取の場合も、これらの費用を見越した上で不動産会社は査定を行うため、金額が不明瞭になってしまうと購入を見送る場合があります。

空き家としての管理状況が、そのまま物件としての価値に直結してしまうのです。

空き家のある地域の不動産相場が低すぎる

買取を希望する空き家の所在する地域の不動産相場価格が低すぎる場合も、買取が見送られる場合が多いでしょう。

不動産会社は、買取をした後に物件を加工して再度 市場へ販売するケースがほとんどです。

しかし、そもそも空き家の持つ価格が低い場合は、加工する経費をカバーしきれない場合もあります。

不動産会社もずっと物件を持ち続けるわけにもいかないため、購入に慎重にならざるを得ません。

東京や大阪といった都市部であればこういった問題も起きづらいですが、山口県内ではそこまで稀なことではありません。

空き家「買取」に向いている物件とは？

　空き家にもさまざまな種類があります。

空き家としての期間や、所在地によっても扱うべき方針が大きく変わってくるものです。

「買取」に向いている物件にももちろん共通する特徴があります。

物件所在地が地方である場合

空き家のある場所が例えば大阪や東京といった場所であれば状況は大きく変わります。

売却するだけでなく賃貸で貸すことや、再開発で収益物件にするなど、さまざまな選択肢をとることができます。

しかし、地方での物件の取り扱いは選択肢が限られてきます。

特に地方の郊外に所在する空き家は、不動産の価格相場も高くは見込めないため、売却方法も限られてしまうでしょう。

仲介で期間をしっかり見込んで売却をしたとしても、買取をした時とあまり変わらない手間・費用感覚になってしまうこともあります。

地方にある空き家は、不動産会社に一任することのできる買取の方が効率よく売却ができるはずです。

空き家が所有者の住所から遠方にある

自宅から遠く離れている空き家を所有している場合は、管理がとにかく手間になってしまう場合が多いです。

不動産会社のなかには、空き家の管理を担うサービスを提供している企業もあるようですが、管理を一任すると毎月の固定費用がかかるようになります。

その上、管理をお願いしたとしても、修繕や緊急の対応の費用は別途請求されるケースが一般的なようです。

こういった物件は、仲介で売却をしたとしても現地にいかなくてはならないケースがあります。

基本的には煩雑な手続きになってしまうと考えた方が良いでしょう。

郵送でのやりとりももちろん可能ですが、長期的な売却計画を立てる際には、管理を自ら行うか、不動産会社に別途依頼しなくてはなりません。

遠方にある空き家を売却する場合は、買取を選んだ方がスムーズに進められます。

急いで現金化したい事情がある

仲介では売却までの期間を少なくとも半年程度を見込む必要があります。

不動産会社に査定を依頼して媒介契約の締結までおおよそ１ヶ月、販売までの準備に１ヶ月、販売開始から少なくとも３ヶ月、引き渡しに早くとも１ヶ月程度がかかります。

このスケジュールは最短でのものですから、希望の金額を高く見積もる場合は、より長くかかるということになります。

仲介での売却では１年かかることも全く珍しいことではありません。

したがって、空き家をすぐに現金化したい場合は買取をしてもらうことが望ましいです。

買取であれば、早ければ相談から１ヶ月以内には現金化することができます。

急ぎの場合は、いつまでに現金化したいのか、具体的な要望を不動産会社に伝えるようにしましょう。

売却の流れについて知りたい方は、以下の内容も確認されるとよいかもしれません。

売却までの流れ

売却までの流れは複雑？売却までの流れを一つずつ解説しています

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空き家の敷地に畑・農地がある

空き家の敷地に畑や農地がある場合、売却はかなり難しいといえるでしょう。

農地を取得して農業をする場所を増やしたいと考える人の母数自体がかなり少なく、かつ農地を住宅地へと造成するには費用負担が大きいためです。

農地法の制限により、取引にあたっての細かな手続きの知識も必要です。

農地を住宅地に変えて、分割して売る場合は「不特定多数の取引」として見られてしまう可能性があります。

宅建業法の適用のある業者・個人事業主でなければ法律に抵触してしまう可能性もあるのです。

多角的な観点から、敷地内に農地のある物件は取引が難しいのです。

このような場合も、不動産会社に一任できる買取での売却が望ましいものといえるでしょう。

瑕疵等の特殊な事情を抱えた物件である

　不動産の売却においては、物件に「瑕疵(かし)」があるかないかで取引の実情が大きく異なります。

瑕疵は言い換えれば物件の「欠点」のようなもので、それがあるがために物件の価値を下げてしまう要因のことを指します。

瑕疵には、心理的瑕疵・物理的瑕疵・法律的瑕疵・環境的瑕疵の4つがあります。

細かく把握しなくても「こういう状況だったら、買うのをためらうかもしれないな」という要因は瑕疵に当てはまる場合がほとんどです。

例えば空き家の内部で過去に事故・事件があった場合などは心理的瑕疵に含まれます。

こういった事情を抱える物件も、引き渡し後の法的な責任・トラブルを回避する意味で不動産会社の買取を中心に検討した方がよいといえるでしょう。

まとめ

ここまで、空き家の「買取」について、メリット・デメリットを整理しました。

仲介での取引が難しい物件は買取に任せるなど、空き家ならではの売却方法を検討する必要があります。

仲介と買取、両方を検討したい場合は両方のパターンで相談してしまうことがおすすめです。

周南市にある あいおい不動産は不動産の売却・買取に特化した不動産会社です。

最終的に当社へ依頼するかどうかは別として、気になる点があればお気軽にお問い合わせください。

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