空き家査定と一般住宅の査定の違いとは？抑えておきたいポイントを解説
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この記事は以下のような方に向けて書かれています
空き家を所有しているのだが、売却するべきか迷っている。
処分したい空き家があるが、何から手をつければいいかわからない。
そういった方のご相談が増えています。
日本の空き家率は年々増加しており、山口県もその例にもれません。
空き家の売却は、一般的な不動産の売却に加えて知識や注意点の把握が必要です。
準備をしっかり進めることで、スムーズな売却が実現可能となります。
周南市にある空き家を遠方の自宅から売却できるのか 等、わかりやすく解説しています。
空き家の査定準備は何をするべき？
空き家を売却するにあたり、不動産会社への査定依頼が初めのステップになります。
しかし、依頼をする前にしておきたい準備があります。
事前準備をしっかりしておくことで、査定もスムーズに行えるようにしましょう。
まずは現状の把握・空き家の状態を調べる
空き家として物件をおいている場合、入居されている状態に比べて住宅の劣化や損傷が進みやすい傾向にあります。
特に、害虫・害獣が住み着くケースや、風雨の侵食による雨漏りなどがよくみられる事例です。
家財道具等も撤去されていれば心配がありませんが、住まなくなってからそのまま…という方は、事前に注意が必要です。
重たい家財道具を部屋に長期間保管してしまうと、床が傷んでいたり、畳の腐食が進んでしまうケースもあります。
できれば一度、売主自ら住宅の中を確認しておくほうがいいでしょう。
空き家の名義変更ができているか確認する
住宅が空き家になりやすい原因として、住宅の相続や遺贈などが挙げられます。
実家として親が住んでいたが、亡くなって以降空き家になっている場合などがその事例です。
特に相続の場合は、住宅の登記名義人が親のままになっているケースが少なくありません。
司法書士の先生が相続の手続きに入っている場合は名義変更もされていると思いますが、一般の方がご自身で進めるにはハードルが高いためです。
結論からいうと、空き家の名義人が売主と一致する状態にならないと、売却することができません。
確認して名義人が一致していない場合は、その旨不動産会社に伝えて、司法書士の先生を紹介してもらうとよいでしょう。
もちろん身近に司法書士の先生がいるようであれば、そちらに依頼しても問題ありません。
空き家に関する書類を整理する
空き家に関する書類とは、登記識別情報通知書などが挙げられます。
別名 権利書と言われる場合もありますが、住宅の所有者が誰なのかを示す重要な書類です。
また、住宅を取得した際の売買契約書や重要事項説明書、そのほか設計書類等も保管しておきたい書類です。
これらは売却する際の資料として重要なだけでなく、売却後の確定申告においても重要な書類となることがあるためです。
また、空き家の過去の修繕状況が把握できる書類も手元にあれば、提示できるようにしておきましょう。
住宅がこれまでどのような修繕・リフォームをしてきたのか把握できれば、その後の方針も立てやすくなります。
整理整頓・貴重品の保管を事前に行う
空き家であれば、家財道具を住宅内に保管したままの状態になっていることも少なくありません。
これらの家財道具は売却時に撤去が必要な場合もあります。
撤去を業者に依頼してしまうと、撤去後に復元することができません。
また、訪問査定やリフォームをする場合の見積もりなど、さまざまな業者が物件内部に立ち入る可能性もあります。
こういったことから、物件内部に家財道具がある場合には、整理整頓をしておくことがおすすめです。
特に貴重品の保全は後からトラブルになることもあります。
万が一の場合を防ぐためにも、売却の依頼を進める前に事前に準備をしておきましょう。
空き家査定の前に知っておきたい注意点
上記の準備ができたら、実際に不動産会社へ問い合わせをして、査定を依頼しましょう。
ここでは、空き家の査定をする際に知っておきたい注意点についてまとめています。
売却には２種類の方法がある
空き家のみならず、不動産の売却には「仲介」と「買取」の２種類があります。
もしこれらの違いや、それぞれのメリット・デメリットを把握したい場合は、以下の記事を参考にしてください。
周南市で不動産売却・買取・査定 | あいおい不動産 | 下松市 光市 岩国市 
空き家を仲介で売却するのは難しい
２種類の売却方法のうち、「仲介」で空き家を売却するのは難しいと言われています。
これは、仲介の場合は購入者が一般の個人であることが多いためです。
住宅を購入する人の多くは、購入後に実際に居住して、生活をしていきたいと考えています。
しかし空き家の場合は、物件の痛み具合が不明確になりやすいため、居住後の修繕費用等を見込む必要があります。
直前まで居住されていた物件に比べて、空き家は痛み具合がわからなくなるため、費用がかかってしまう場合があるのです。
また、売却後に不具合が次々に見つかってしまうようでは、売主にとっても気持ちのよいものではありません。
場合によっては瑕疵担保責任が発生してしまい、修繕の費用を負担しなければならないケースもあります。
これらの複合的な要因から、空き家を仲介で売却するのは難しいのです。
買い取ってもらえない空き家のケースも
買取においても、空き家は買取業者が慎重になります。
特に物件の重要な構造部に痛みが想定される場合は、買い取ってもらえないケースも出てきます。
特に築年数の古い物件であれば、リフォームで修繕しきれない劣化がある場合もあります。
建物の解体費用も高額であるため、買取業者も空き家の購入には慎重にならざるを得ません。
空き家は「仲介」でも「買取」でも、売却の手間ひまがかかるものだと考えてもよいでしょう。
空き家の査定で修繕必要箇所がわかる場合もある
空き家の査定をする場合、立ち合いをした不動産会社の担当者が、住宅内部の設備を動作させることがあります。
これは、不具合箇所を明確化することで、のちのちのトラブルを減らしたいという意図があります。
特に水道設備やキッチン、お風呂などの水栓に問題がないかはしっかりと確認してもらいましょう。
場合によっては、この時点で修繕・リフォームの提案がされる場合があります。
空き家の査定方法は？
空き家の具体的な査定方法についても解説します。
一般的な住宅に比べて、空き家は注意点が多いと言われています。
こういったことから、空き家の査定方法についても把握しておくことが必要です。
空き家査定の仕方は机上査定と訪問査定の２種類
空き家の査定方法は大きくわけて「訪問査定」と「机上査定」の2種類があります。
不動産会社には査定の依頼をする際にどちらの査定方法を希望するのか伝えるようにしましょう。
念の為、それぞれのメリット・デメリットや明確な違いを把握されたい方は、以下を参考にしてください。
不動産の売却 簡易査定・机上査定・訪問査定の違いとメリット・デメリット
戸建や土地など、不動産の売却を検討する際は、査定の金額がいくらになるのかが気になるところです。 不動産の売却は、売却方法にかかわらず、不動産会社を通して査定をす…
訪問査定は空き家の内部も、周辺環境も確認する
訪問査定は文字の通り、担当者が空き家の現地で物件を確認し、査定することを指します。
空き家の内部も確認してもらえることから、必要な修繕の状況や劣化具合の把握がしやすいことがメリットです。
また、物件の周辺環境も実際に確認してもらえるため、空き家のもつセールスポイントや注意点を教えてもらえることもメリットだといえるでしょう。
実際に売りたいなら訪問査定の方がおすすめ
査定は、目的に合わせて依頼することが必要です。
もちろん机上査定でもだいたいの価格は把握できますが、正確性は欠けています。
したがって、実際に売却を進めたい場合は訪問査定を依頼するようにしましょう。
また、買取を希望する場合はほぼ間違いなく訪問査定が必要になります。
後々の手間を減らすためにも、訪問査定は一度で完結できるためおすすめです。
空き家を査定依頼する際のポイント
空き家は社会問題になっています。
このことから、「空き家専門」を謳う業者も増えていますが、実際に依頼する時には注意するべきポイントがあります。
以下にまとめました。
周南市の空き家は、周南市の不動産会社に依頼する
特に「空き家 売却」等で検索すると、「全国対応」を謳うような業者さんも実在するようです。
しかし、不動産の目利きという点においては地元の業者さんの上をいくことは難しいでしょう。
なぜなら、不動産は地域の相場があり、それらを見据えた上で売却の戦略を構築していく必要があるためです。
もし山口県周南市・下松市に空き家があるのであれば、地元の業者へ依頼するように心がけるとよいでしょう。
不動産売買の知識・実力のある会社を選ぶ
お医者さんにも内科・外科などの専門分野があるように、不動産会社も専門分野によって多岐に渡ります。
よくあるケースが、賃貸や賃貸管理を中心とした総合タイプの不動産会社です。
もちろんこのような会社にも売買のノウハウがありますが、空き家の売却であればそれらを中心に据えた不動産会社に依頼するとよいでしょう。
具体的には、ホームページに空き家の売却方法が解説されている会社などが望ましいと言えます。
目的に合った会社を選ぶことが、満足できる売却への第一歩です。
空き家の鍵のみを不動産会社に郵送するケースも
空き家が自宅から遠方にある場合、不動産会社のみで物件の内部を確認してくれる場合があります。
鍵を郵送して、物件を見てもらうケースなどが当てはまります。
もちろんこの手法でも問題はありませんが、特に貴重品や家財道具がある場合は注意が必要です。
紛失等のトラブルにならないためにも、物件の中に置いてあるものは確認した上で依頼するようにしましょう。
空き家の査定でよく聞かれる質問
空き家の査定が一般的な住宅の査定と異なることはここまでで把握できたのではないでしょうか？
空き家の査定にあたって、よく聞かれる質問を補足的にまとめました。
気になる方が多いポイントも抑えておきましょう。
放置した空き家は査定額が低くなる？
空き家を放置してしまっている方も少なくありません。
そのような場合に査定額との関連性についてお問い合わせをいただきます。
基本的には、空き家の期間が長く、建物の劣化・痛みぐあいがひどい場合には査定額が低くなる可能性が高くなります。
劣化がひどい場合は、購入者の修繕費用が高くなることにも繋がります。
したがって、希望する売却価格よりも低い価格で売り出しをしなければ、購入者にとって思いもよらない金額の物件に映ってしまう可能性があるのです。
放置している期間が数年程度であればそこまで大きな影響はありませんが、長期間になればなるほど、劣化からは逃れられません。
メンテナンスの状態は査定の金額に影響しますから、注意深く保管することが必要です。
空き家の現地まで行かなくても査定できる？
空き家は周南市にあるが、今の住まいは東京や大阪で…という方が少なくありません。
もちろんあいおい不動産では、ご依頼者の立ち合いがなくても査定をさせていただきます。
物件内部についても、鍵をお任せいただけるのであればこちらにて確認させていただきます。
まとめ
空き家の期間を長引かせないことが重要
空き家は期間が長ければ長いほど、価値を毀損してしまいます。
山口県の地価も下落傾向にありますから、もし不要であることが明確であるならば、早いうちに対策することが得策であると言えます。
建物の劣化・痛みを拡大させないためにも、売却するかどうかは別にして、一度不動産会社と相談することをおすすめします。
手間ひまをかけたくないなら空き家は買取がおすすめ
家財道具がたくさん残っている場合などは、撤去の手間ひまがかかるだけでなくお金もかかります。
庭の整地・草刈り等も、場合によっては必要になってきます。
引き渡し後の責任を問われないためにも、空き家の売却は仲介ではなく買取がおすすめです。
現状のまま高値で買取してもらえるような不動産業者に査定を依頼するよう心がけましょう。
周南市の株式会社あいおい不動産は不動産の売却・買取に特化した不動産会社です。
最終的に当社へ依頼するかどうかは別として、気になる点があればお気軽にお問い合わせください。
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