住宅を売却する際の見積もり取得の注意点を解説！依頼前のコツとは？

住宅を売却する際に見積もり取得のコツがある？依頼前の注意点とは

住宅を売却しよう！と決意したらまずは不動産会社へ！と思いがちですが、実際にはその前の準備が大事です。

最初の方針を間違えないためにも、物件について把握しておくことで、担当者との面談やその後の調整がスムーズになることもあります。

十分に準備をする上で、以下のポイントを抑えておきましょう。

物件に関する資料は揃っているのか

不動産を持っている方であれば、物件に関する資料がお手元にあるはずです。

以下のような資料が揃っているか、確認してみましょう

特に、登記識別情報通知書は権利書とも呼ばれ、重要な書類の一つです。

無くしてしまった場合、取得した人が勝手に不動産の所有者情報を操作できるようになってしまいます。

住宅を保全するためにも、きちんと保管しておくことが大切です。

また、物件を取得した際の契約書類、近隣の方との覚書書類は再発行が原則的に難しいため注意が必要です。

取得した際にどのような条件・制約がついていたのか、周辺の方とどのような取り決めを行ったのかなど、売却に向けて重要な情報が含まれている場合があります。

住宅ローンの残債がいくらあるのか

住宅ローンにて取得した住宅を売却する際には、ローンの残債がいくら残っているのか確認しておきましょう。

たいていの場合、年に１度 銀行から残債がいくらあるのか等を示した書類が送られているはずです。

ただし、デジタル化により書面での発行ではなく、インターネットを通じたデータでの発行を行う会社もあるようです。

金額がわからない場合は、利用している銀行に問い合わせをして、確認しておくようにしましょう。

原則として、売却して得られた金額が住宅ローンの残債に届かなかった場合、届かなかった分の金額を別途返済する必要があります。

そのため、この金額を読み間違えてしまうと 住宅を売却したにもかかわらず、追加でお金がかかってしまうことにもなりかねません。

万が一、追加返済ができないことが事後的にわかってしまった場合はトラブルになってしまいます。

物件の売却の契約自体が債務不履行となり、違約金等の法的・経済的な追加リスクを背負うようになります。

売却時期と目標額の設定

住宅を売却するということは引越しが予定されている場合も少なくありません。

その場合、いつまでに売却を完了したいのか 明確にしておくことが大切です。

物件の売却時期の目安と、目標金額には一定の相関関係があります。

例えば一般的に、物件をすぐに売りたい場合は価格を下げる必要があります。

しかし一方で、どれだけ長期でもよいのであれば、高く売れるわけではないことも把握しておく必要があります。

特に大阪・東京等の都市部であればそのような考え方も一理ありますが、山口県内の地価傾向から考えた際に、高値で売り続けることは「売れ残りリスク」を背負うことにも繋がります。

素敵な物件も、半年以上にわたって売り出しされ続けていたら、「売れ残り」の印象をもたれてしまうでしょう。

売却時期と目標額をざっくりと決めた上で、担当者に相談してみましょう。

これまでに修繕した履歴の把握

　特に戸建、マンションの売却見積もりを取得する際は、それまでの修繕履歴が考慮される場合があります。

どのような修繕内容なのか、どのくらいの費用をかけて修繕されたのか、修繕してからどのくらいの期間が経過したのか、などが明確に把握できる資料があることが望ましいです。

これらは物件を購入する方にとって検討の材料にもなります。

敷地・土地は境界があるのかを確認

敷地・土地の場合は、境界があるのか、ないのかで違いが生まれます。

住宅を売却する場合にも、敷地の境界にきちんと印があるのか確認しておくことが大事です。

不動産の売却では、きちんと境界を明示して引き渡しを行うことが求められています。

したがって、境界を示す印がなければ、それらを設定した上で引き渡すことが求められる場合もあるのです。

「境界がわからない」という場合も、対応はケースによって千差万別です。担当者と一緒に確認してもらっても良いでしょう。

境界の確認の仕方はコチラ

専門業者による片付け等は不要

　不動産会社に自宅に来てもらうときに、掃除は必要かと疑問に思われる方も多いかもしれません。

結論から言えば、専門業者のハウスクリーニングは必要ないですが、簡単な掃除はしておいた方がいいでしょう、ということになります。

不動産会社によっては、物件内部の写真撮影の許可を求めてくる場合があります。

専門の業者にその写真を共有することで、専門的な修繕の手法を問い合わせるためです。

また、清掃済みの場合の方が広く見える場合があるため、売主にとってもプラスの要因となるでしょう。

売却見積もり・査定依頼の注意点

ここまで確認ができたら、見積もりを依頼してみましょう。

事前準備した内容を伝えながら、不動産会社の担当者と状況を確認します。

以下に、住宅の売却見積もり・査定依頼時の注意点をまとめています。

地域の価格相場を提示してくれるか

住宅の売却にあたって、地域の不動産価格相場から逃れることはできません。

地域の相場を見据えた上で、物件の特性に合わせて売却のスケジュール・金額の設定を行う必要があります。

不動産会社の担当者が地域の不動産価格の相場をきちんと提示してくれているか、注意深く話を聞きましょう。

根拠となる資料はきちんとしているか、的外れなことを言っていないか、新しい資料をもとにわかりやすく説明しているか、などが注意するポイントです。

信頼できる担当者かどうか

　不動産会社の担当者の身なり・振る舞いもきちんとしているか確認しておきましょう。

身だしなみはもちろん、訪問するまでのやりとりで失礼はないか、きちんとした言葉遣いができているか、等がポイントになります。

任せる不動産会社が、物件のことを代理してアピールをしてくれます。

したがって、その「顔」となる担当者がきちんとしているかどうかは重要な判断基準です。

宅地建物取引士やFPといった関連資格を持っているか、不動産の知識は十分にあるのか、等も質問しておきましょう。

手残り金額をきちんと算出してくれるか

住宅を売却するにあたってよく間違えられるポイントがあります。

それは、「売却の金額見積もり」と「手残りの金額の見積もり」です。

前者はいくらで住宅が売却できるかという金額を示します。

一方で後者は、売却した後に諸経費を除いていくらが手元に残るのか、を示します。

売主の心理としては「いくらで売れるのか」に注意がむきがちですが、実際には「いくらが手元に残るのか」が大事になります。

物件を売却するときの諸経費にどのような物がかかるのか、またいくらぐらいかかるのか等の相場を含めて、手残り金額の予想を出してもらうようにしましょう。

売却見積もり・査定時に伝えること

　査定の時に担当者から質問されることがほとんどですが、売主としての要望があればきちんと伝えておきましょう。

特に住宅の売却は個々人のご事情が絡むことがほとんどです。

したがって、担当者もよかれと思って聞けなかったりすることもあります。

そこで、依頼している売主から積極的に伝えることでよりスムーズな意思疎通が可能になることもあります。

希望・要望を明確に伝える

　一般的な要望として、不動産会社に伝えるべきポイントは以下のようなものです。

　特に、住宅の売却にあたっては周囲の人に知られたくない場合もあるでしょう。

そう言ったことを踏まえて、広告活動の程度についても打ち合わせおくこともおすすめです。

物件の好きなところ・こだわりを伝える

　不動産会社の担当者も、住宅の売却については目が肥えていて、物件の特性を見抜いたり、強みとなるポイントを見極めることができます。

しかし一方で、一番の理解者はその家に住まわれた方であることも確かです。

そこで、実際に住んだときに良かった点や、建物であれば設計・施工にあたってこだわった店などをしっかりと伝えておくと良いでしょう。

　のちのちの売却活動のセールスポイントや、買主にとってメリットにつながる可能性があります。

「見えない強み」は書類で示せるようにしたい

　住宅の関連書類をきちんと保管しておくことができていれば問題ありませんが、書類がないとわからないことも少なくありません。

例えば、住宅性能評価や、住宅設計性能評価、耐震等級などの躯体の強さを構造的に示すものは、公的な証明書類がなければ考慮されません。

また、地盤調査や地盤強化など、土地の造成に関わる条件も、きちんと書類を保管しておかなければ証明が難しいことがほとんどです。

欠点・瑕疵になりそうなことは伝えること

住宅の売却・見積もりの時点で伝えられることはきちんと伝えておくことが重要です。

現在は契約不適合責任とも呼ばれます。

簡単に言い換えると「こんな欠点があるなんて実際に住めないじゃないか！」と後からトラブルになりそうなポイントを示します。

大きく分けて物理的なもの、法律的なもの、心理的なもの、環境的なものの4種類があります。

　もしこれらの要件を知っていながらも伝えなかった場合にはのちのちに大きなトラブルへ発展することがあります。

引き渡し後であっても、買主から損害賠償請求や違約金、契約解除等を主張される可能性がありますので、細心の注意が必要です。

　万が一、瑕疵ではなかったとしても、わかっている範囲で心配なことは担当者に伝えておくことが望ましいです。

まとめ

ここまで住宅の売却にあたっての査定・見積もり時に注意すべきコツや、ポイントをまとめました。

周南市にある株式会社あいおい不動産は不動産の売却・買取に特化した不動産会社です。

最終的に当社へ依頼するかどうかは別として、気になる点があればお気軽にお問い合わせください。

中古戸建・土地・空き家となってしまった住宅などさまざまな物件に対応しています。

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