「訪問査定」は何を見ているの？ポイントや注意点をまとめました！

この記事を読むことで、訪問査定の目的や流れ、不動産会社がチェックするポイントや注意点、訪問査定を受ける際の対策など、売却に役立つ具体的な知識が得られます。

訪問査定は、物件の実態を把握し、適切な価格を提示するために重要なステップです。確かに、訪問査定は手間がかかることもありますが、適切な売却価格を知ることで、スムーズな売却が期待できます。また、査定結果を複数の不動産会社で比較することで、より良い条件で売却ができる可能性が高まります。

訪問査定を受けることで、物件の強みや改善点を把握し、適切な売却戦略を立てることができます。この記事を参考に、訪問査定のプロセスを理解し、不動産売却における最適なパートナーを見つけましょう。

訪問査定とは？

訪問査定は、不動産売却の流れの中で重要な役割を果たします。担当者が物件の実態を把握し、適切な売却価格を把握するためのプロセスです。訪問査定の主な目的は、以下の通りです。

・物件の現状把握/リスクの特定
・適正な売却価格の算定
・物件のアピールポイントや改善点の特定

訪問査定には以下のようなメリットがあります。

・不動産会社の専門家が実際に物件を見て評価することで、より正確な査定が得られる。
・物件の長所や短所を明確にし、売却活動に活かすことができる。
・複数の不動産会社に訪問査定を依頼することで、査定額の比較検討が可能。

訪問査定は、物件の実態を正確に把握し、適切な売却価格を設定するために重要なプロセスです。また、査定を行う不動産会社の専門性や対応力を判断する機会ともなります。

査定でチェックされるポイント

建物の構造と状態

・外壁や屋根の劣化状況
・防水や断熱性能の確認
・設備や設備の更新履歴（給湯器、エアコンなど）

建物の構造や建材、耐震性などの性能を評価します。また、築年数や設備の劣化状況、外壁や屋根の状態などもチェックします。これらの要素は物件の価値に大きく影響するため、適切な査定額を算出する上で重要です。

間取りや利便性

・収納スペースの有無や広さ
・自然光や通風の確保
・バリアフリー対応や高齢者・子育て世代への配慮

間取りや利便性も評価の対象とします。例えば、広さや収納スペース、日当たりや通風などの生活環境や、キッチンや浴室などの設備が使い勝手が良いかどうかをチェックします。また、駅やバス停、商業施設や学校などのアクセスや距離も査定に影響します。

立地条件や周辺環境

・交通アクセス（駅やバス停からの距離、主要道路へのアクセス）
・商業施設や公共施設の利用しやすさ

立地条件や周辺環境も査定額に大きく影響する要素です。騒音や臭い、治安の良し悪し、周辺の建物や景観などを確認します。また、将来的な開発計画や地域の人口動態なども考慮に入れます。

法令上の制約や権利関係

・建ぺい率や容積率の確認
・地目と現況の確認
・隣地との境界確認や隣接する建物との関係（日照、通風など）

法令上の制約や権利関係も調査します。都市計画法や建築基準法などの法令による制約、地目や用途地域、容積率や建ぺい率などの開発条件が査定額に影響を与えます。また、登記簿上の権利関係や、隣地との境界なども確認し、査定額に反映されます。

物件の評価や将来性

・周辺の不動産市場動向や競合物件の分析
・近隣の開発計画やインフラ整備の影響
・土地や建物の将来的な価値向上の可能性（リノベーション、用途変更など）

物件の評価や将来性では、周辺不動産市場の動向や競合物件の分析、近隣開発計画やインフラ整備の影響を調査します。また、リノベーションや用途変更による将来的な価値向上の可能性も査定ポイントとして重要視されます。

訪問査定では、これらのポイントが担当者によって詳細にチェックされます。売却を検討している物件の特徴や価値を理解し、適切な売却価格を設定することが、スムーズな売却活動につながります。

訪問査定の注意点

記録や証明書類の整理

訪問査定では、物件に関する書類が(手元にあれば)重要な資料となります。たとえば、登記簿謄本、建築確認済証、各種証明書(インスペクションなど)、固定資産税評価証明書、瑕疵担保保険証券などが該当します。これらの書類を事前に整理しておくことで、担当者に正確な情報を提供でき、査定がより精緻になります。

修繕歴や改修履歴を整理しておくことも重要です。建物の維持状況や改修内容を示す資料を提示することで、物件の価値が正確に伝わりやすくなります。また、定期的なメンテナンスや改修が行われていることを証明できれば、査定額にプラスの影響を与える可能性があります。

修繕履歴を整理する際には、改修内容や施工業者、工事費用、工事日などの情報を明確にしておくことが望ましいです。これにより、物件の状態や価値を正確に把握し、適切な査定額を算出することができます。

金額をどう受け止めるのか

査定価格とは、簡単に言えば「不動産会社が様々な根拠に基づいて算出した予想価格」のことで、通常は3ヶ月から6ヶ月の期間で売却できる金額を示しています。これは、「この程度の情報があれば、おおよそこの金額で売却できるだろう」という見込みを、適切な根拠に基づいて計算します。もちろん、「もっと早く売却したい」といった個別の要望に応じて査定価格が調整されることもありますが、基本的にはこの期間を想定して査定が行われることが一般的です。

査定価格は、「安すぎると損失になるが、高すぎると売却できない」という特性を持っています。不動産価格は地域ごとの相場に影響されるため、その相場から逸脱することは難しいのです。不動産会社は、根拠に基づいて相場を把握し、売主に適正な価格を提案します。高い査定価格を提示されたからといって、そのまま売却を依頼しても全く売れないことがあります。査定額が高いからといって、その不動産会社が売却力があると考えるのは誤りであり、別の視点で注意が必要です。

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